Lượt xem: 1034

Hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi như sau rất mong được luật sư tư vấn: 
Tôi có mua 1 lô đất, đã thực hiện đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng/ mua bán tại phòng công chứng tư, trong sổ đỏ đã chỉnh lý quyền sở hữu đất thành tên của tôi ở mặt sau của sổ đỏ. Đặc điểm của lô đất hiện tại là chưa xây dựng nhà ở, sổ đỏ theo mẫu năm 2009 nhưng do tôi phải đi công tác nước ngoài với thời gian dài 3 năm nên tôi mong muốn ủy quyền cho người khác ở Việt Nam thay mặt tôi thực hiện 3 nội dung công việc như sau: (1)Thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất hằng năm với nhà nước; (2) Quản lý lô đất: Thay mặt tôi ký thay nếu có kiện tụng liên quan tới lô đất xảy ra, xử lý các việc dân sự như không cho phép người khác xà bần vào lô đất, chiếm dụng hoặc sử dụng lô đất một cách tự ý. (3) Nhận tiền đền bù nếu nhà nước quy hoạch làm đường phạm vào lô đất. 
Vậy xin cho tôi hỏi 03 ba câu hỏi như sau: 
1)Việc chỉnh lý sang tên tôi ghi ở mặt sau sổ đỏ ở phần: Những nội dung thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tôi đã toàn quyền sử dụng để xây nhà ở cũng như mua bán chuyển nhượng theo đúng pháp luật hay chưa hay là tôi phải làm lại sổ đỏ đứng tên tôi theo mẫu mới của nhà nước thì mới có toàn quyền sử dụng, mua bán chuyển nhượng đối với lô đất. 
2) Theo những công việc tôi mong muốn ủy quyền, thì nội dung ủy quyền trong bản ủy quyền phải như thế nào thì sẽ hợp lý 
3) Với nội dung ủy quyền như vậy, thì người được ủy quyền có thể thực hiện việc mua bán/ chuyển nhượng sang tên cho người khác hay không ngay cả khi người được ủy quyền cầm bản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên đã chỉnh lý sang tên tôi. Xin cám ơn luật sư! 
Người gửi: Bình Minh (Ninh Thuận)
Bài viết liên quan:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng
Thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
Quy định về ủy quyền thực hiện việc trả góp và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định về ủy quyền cho người đứng tên còn lại trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng và quyền của người sử dụng đất - trong việc ủy quyền cho người khác quản lý đất và thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ tài chính về đất.
Liên hệ luật sư gọi: 1900 6589

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của mình đến Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, Luật Việt Phong xin tư vấn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015.
- Luật Đất đai 2013
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2/ Hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, khi nhận chuyển nhượng mà không cấp sổ mới chỉ ghi chú trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được không? 
Theo như bạn trình bày thì chúng tôi có thể thấy, sau khi bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất nói trên thì hai bên đã tiến hành đăng ký biến động đất đai và xác nhận thay đổi chủ sử dụng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau:
"Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;”
Căn cứ theo quy định trên thì bạn không cần phải tiến hành yêu cầu cấp sổ đỏ mới, việc thay đổi trên đã ghi nhận các quyền của bạn với mảnh đất. Vì vậy bạn có quyền được tiến hành xây dựng nhà ở phù hợp với loại đất là đất phi nông nghiệp hay có quyền chuyển nhượng... Trong trường hợp bạn có nhu cầu thì bạn cũng có thể yêu cầu để cấp sổ đỏ mới.
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất đât.
Việc ủy quyền có thể được thể hiện dưới hình thức là giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền. Trong đó, giấy ủy quyền là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên ủy quyền còn hợp đồng ủy quyền là có sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Trong trường hợp của bạn chúng tôi cho rằng bạn nên lập thành hợp đồng ủy quyền. Tại Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.”
Căn cứ theo quy định trên thì bên được ủy quyền sẽ chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong phạm vi ủy quyền. Vì vậy phụ thuộc vào ý chí của bạn, nội dung mà bạn muốn ủy quyền cho người khác thực hiện phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng ủy quyền của bạn. Theo như bạn trình bày thì chúng tôi cho rằng khi tiến hành thỏa thuận về nội dung của hợp đồng ủy quyền thì các bên cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Ví dụ trường hợp của bạn có thể nêu một số quyền và nghĩa vụ như: Bên được ủy quyền có quyền quản lý mảnh đất cho bên ủy quyền. Cụ thể, bên được ủy quyền sẽ thay mặt bên ủy quyền giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước khi có tranh chấp phát sinh liên quan đến mảnh đất, Bên nhận ủy quyền có quyền nhận tiền đền bù nếu diện tích đất thuộc trong quy hoạch mà nhà nước tiến hành thu hồi...... Bên được ủy quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất hằng năm với nhà nước thay cho bên ủy quyền dựa trên số tiền... bên ủy quyền đã giao; bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ thông báo cho bên ủy quyền đối với bất cứ sự việc liên quan đến mảnh đất..... Ngoài các nội dung kể trên thì bạn cần lưu ý đến thời gian ủy quyền, trong hợp đồng các bên cần thỏa thuận rõ về thời hạn ủy quyền, ví dụ như trường hợp của bạn là 03 năm – thời gian bạn sinh sống ở nước ngoài. Để tránh trường hợp tranh chấp phát sinh, nếu bạn không muốn bên ủy quyền ủy quyền lại cho một chủ thể khác thì hợp đồng nên thỏa thuận rõ bên được ủy quyền không được ủy quyền lại....
Liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền thì nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về nội dung này thì bên được ủy quyền cũng không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác. Đồng thời, trong trường hợp chuyển nhượng mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng sẽ không phát sinh hiệu lực. Cụ thể, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Bên cạnh đó, khi hai bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng trong đó bao gồm đăng ký biến động đất đai hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì đòi hỏi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại vì theo ghi nhận trong hồ sơ địa chính, mảnh đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận. Ngược lại, trong trường hợp hợp đồng ủy quyền có ghi rõ nội dung quyền được phép chuyển nhượng đồng thời bạn đã giao giấy chứng nhận nói trên cho bên được ủy quyền thì chủ thể đó có quyền chuyển nhượng cho chủ thể khác.
Tóm lại, việc đã chỉnh lý tên bạn trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp và đã đảm bảo các quyền của bạn với mảnh đất. Bên cạnh đó, quyền của bên được ủy quyền sẽ phụ thuộc vào phạm vi ủy quyền thể hiện trong hợp đồng ủy quyền. Theo đó, bên được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng nếu có sự ủy quyền của bên ủy quyền và có giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Chúng tôi hy vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài 19006589 tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.
Chuyên viên: Phùng Thị Mai

 
LIKE VÀ SHARE ĐỂ ỦNG HỘ TÁC GIẢ
LIKE VÀ SHARE ĐỂ ỦNG HỘ TÁC GIẢ
Bài viết liên quan
 
Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật
Văn phòng phía Bắc (Hà Nội)
Số 6A, Ngõ 76 đường Trần Thái Tông, Q. Cầu Giấy, HN
Văn phòng phía Nam (HỒ CHÍ MINH)
Số 596/14 Trường Chinh, Phường 13, Q. Tân Bình TP. HCM
Dịch vụ trọng tâm của Luật Việt Phong
Luật sư tư vấn thay đổi đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp Trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh… doanh nghiệp của bạn có sự thay đổi về người đại diện theo pháp luật, chuyển nhượng vốn góp, cổ phần, thay đổi địa điểm kinh doanh, thay đổi tên công ty… Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi doanh nghiệp có sự thay đổi về nội dung đăn
Dịch vụ xin Giấy phép kinh doanh lữ hành nội địa Dịch vụ xin Giấy phép kinh doanh lữ hành nội địa Hoạt động kinh doanh lữ hành nội địa là một ngành “hái ra tiền” tại Việt Nam. Do chất lượng cuộc sống ngày càng cao, nhu cầu du lịch của người dân ngày càng lớn nên số lượng nhà kinh doanh hướng đến con đường này ngày càng nhiều.
Dịch vụ xin giấy phép thành lập trung tâm tư vấn du học
Trong những năm gần đây du học không còn là giấc mơ xa vời với nhiều bạn trẻ Việt. Nhờ sự hỗ trợ tích cực của các trung tâm tư vấn du học, việc đi du học trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết. Hoạt động tư vấn du học là hoạt động do Giám đốc Sở Giáo d...
Dịch vụ xin giấy phép thành lập trung tâm ngoại ngữ
Với xu thế hội nhập phát triển sôi động như hiện nay, ngoại ngữ đã, đang và sẽ trở thành mục tiêu hàng đầu trong việc chuẩn bị hành trang bước vào thời đại mới. Để học ngoại ngữ có rất nhiều cách nhưng cách hiệu quả nhất là học tại trung tâm ngo...
 
CHÚNG TÔI HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG 7 ngày trong tuần với hotline
HOTLINE HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Với đội ngũ luật sư nhiều kinh nghiệm, không chỉ hướng dẫn xử lý các vấn đề về pháp luật, chúng tôi luôn đồng hành tư vấn và phát triển cùng các khách hàng đã tin tưởng sử dụng dịch vụ pháp lý của Công ty Luật Việt Phong
Bản quyền thuộc về Luật Việt Phong - Mọi sự sao chép phải được sự chấp thuận của Công ty Luật Việt Phong bằng văn bản. (© Copyright 2009 - 2018), ® All Reserved.
01900 6589
Gọi ngay: 19006589