Bán tài sản thế chấp không được sự đồng ý của ngân hàng?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi là chủ đầu tư một doanh nghiệp thế chấp một tài sản (bất động sản) để vay vốn sản xuất kinh doanh, do không trả được nợ quá hạn nên có văn bản gửi chi nhánh ngân hàng đề nghị bán tài sản thế chấp để trả nợ. Ngân hàng không đồng ý vì cho rằng bán lúc này không được giá, không đủ trả nợ, lãi vay và sau khi bán không còn tài sản đảm bảo cho dư nợ còn lại. Tôi cho rằng ngân hàng làm như vậy là sai nguyên tắc, trái với quy định của pháp luật và dọa sẽ kiện.

Tôi muốn hỏi luật sư 2 vấn đề như sau:

1. Lí do chi nhánh ngân hàng đưa ra có thỏa đáng, đúng với quy định của Ngân hàng phát triển Việt Nam và pháp luật chưa?

2. Làm thế nào để có thể đảm bảo được lợi ích tốt nhất cho cả hai bên?

Người gửi: Ngọc Trang ( Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2005;

– Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;

– Nghị định số 83/2010/NĐ-CP;

– Văn bản số 2478/NHCS-TDSV ngày 4/9/2009 của Tổng giám đốc NHCSXH hướng dẫn thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHCSXH;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Công chứng năm 2014.

2/  Ngân hàng không đồng ý bán tài sản thế chấp có  đúng với quy định của Ngân hàng phát triển Việt Nam và pháp luật?

Căn cứ theo Điều 355, Bộ luật dân sự năm 2005: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.”

Theo đó Điều 336, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Xử lý tài sản cầm cố quy định như sau:

“Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.”

Và theo Điều 338,Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về  thanh toán tiền bán tài sản cầm cố:

“Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.”

Khoản 16 Điều 1 Quyết định số 92/QĐ-HĐQL năm 2013 quyết định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế Bảo đảm tiền vay của Ngân hàng phát triển Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 42/QĐ-HĐQL ngày 17/9/2007 của Hội đồng quản lý Ngân hàng phát triển Việt Nam quy định: “NHPT được xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và theo thoả thuận trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”.

Như vậy, về nguyên tắc, nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo mà doanh nghiệp đáp ứng điều kiện như thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc không thực hiện được nghĩa vụ và nếu bên chi nhánh ngân hàng không có căn cứ rõ ràng nào để chứng minh việc chưa bán tài sản sẽ có lợi cho cả hai bên thì chi nhánh phải tiến hành xử lí tài sản bảo đảm theo quy định. Việc chi nhánh không đồng ý bán tài sản thế chấp theo đề nghị của doanh nghiệp với các lí do “bán lúc này không được giá, không đủ trả nợ, lãi vay và sau khi bán không còn tài sản đảm bảo cho dư nợ còn lại” là chưa thỏa đáng, không đúng với quy định của Ngân hàng phát triển Việt Nam và pháp luật. bởi vì tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp do vậy bên thế chấp có quyền bán tài sản đó.

Việc chi nhánh ngân hàng đưa ra lý do bán lúc này không được giá, không đủ trả nợ, lãi vay và sau khi bán không còn tài sản đảm bảo cho dư nợ còn lại ở trên một phương diện nào đó thì rất nhân văn, nhưng không đưa ra được các căn cứ rõ ràng, cụ thể nào? Rằng bây giờ bán là không được giá? Vậy khi nào bán thì được giá? Và các nợ đến hạn của doanh nghiệp thì tính sao? Khi đã đến hạn? mỗi bên đều có những lý do riêng, mục đích riêng nhưng chưa thỏa thuận với nhau được nên việc đưa ra lý do đó là chưa thỏa đáng với  mong muốn của doanh nghiệp , chưa đúng với quy định của ngân hàng phát triển và pháp luật.

3/ Làm thế nào để có thể đảm bảo được lợi ích tốt nhất cho cả hai bên?

Thứ nhất, chi nhánh ngân hàng nên thỏa thuận với doanh nghiệp việc xử lý tài sản thế chấp và tiến hành giải thích, cung cấp tài liệu chứng cứ cho doanh nghiệp rằng bán vào thời điểm hiện tại là không được giá, không đủ trả nợ, lãi vay và sau khi bán không còn tài sản đảm bảo cho dư nợ còn lại.

Chi nhánh có thể đưa ra giá thị trường trong thời điểm hiện tại để so sánh với giá bán thực tế của tài sản đó để doanh nghiệp thấy rõ khoản chênh lệch về giá thời điểm hiện tại với giá trị thực tế của tài sản.

Xem xét doanh nghiệp  còn có tài sản nào khác không để thực hiện nghĩa vụ. Nếu có tài sản khác thì xử lý tài sản đó trước để thanh toán nợ trước.

Thứ hai, nếu chi nhánh ngân hàng không có căn cứ chứng minh việc bán sau này sẽ được giá hơn thì chi nhánh cần thực hiện theo sự thỏa thuận hoặc bán đấu giá tài sản của doanh nghiệp  để nhằm sớm thu hồi nợ và tránh phát sinh thêm lãi quá hạn. Trường hợp tài sản bán đấu giá không đủ để thực hiện nghĩa vụ thì bên cạnh đó, chi nhánh cũng phải yêu cầu doanh nghiệp  cam kết sẽ tiếp tục huy động mọi nguồn lực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ và dùng tài sản khác (nếu có) để bảo đảm cho dư nợ còn lại trong trường hợp tài sản đã xử lí mà không đủ để trả nợ gốc, lãi vay.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về bán tài sản thế chấp không được sự đồng ý của ngân hàng? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.