Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã chuyển quyền cho bên thứ 3 có kiện đòi được không?

Tóm tắt câu hỏi

Xin luật sư cho tôi hỏi: Ông ngoại tôi khi còn sống (2001) đã viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bác cả tôi, nhưng sau đó bác cả tôi không chăm sóc ông bà tôi, đến năm 2002 ông ngoại tôi viết đơn xin rút lại quyền chuyển nhượng đất, nhưng lên xã họ không nhận đơn. 6 tháng sau ông ngoại tôi mất, bản di chúc xin rút lại đơn chuyển quyền sử dụng đất cho bác cả không có chứng thực của ủy ban nhân dân xã,thì bản di chúc đó có hiệu lực không? Ông tôi không còn giấy tờ liên quan đến chứ ký,chữ viết của ông.

Bà tôi mất 2010 lúc đó bà tôi yếu, lại không còn minh mẫn,bác cả đã mang bà đi điểm chỉ cho đất bác cả,khi đó các con của bà không biết,vậy cho tôi hỏi trường hợp của bà tôi như vậy có khởi kiện được không? Bà tôi không đi viện nên không có giấy tờ gì chứng minh bà không còn minh mẫn.

Nay 2018 bác cả tôi đã làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bán cho người khác, vậy gia đình tôi làm đơn khởi kiện đòi lại 1 phần diện tích làm nhà thờ được không?

Người gửi: Phúc Đức (Bến Tre)

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 1993, sửa đổi 1998, 2001; Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Bộ luật dấn sự 1995, Bộ luật dân sự 2015

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

2. Đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con trai có đòi được không?

Như bạn cung cấp thì năm 2001 ông ngoại bạn đã viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bác cả bạn, nhưng đến 2002 do bác cả bạn không chăm sóc ông bà bạn nên ông bạn đã làm đơn xin rút lại quyền chuyển nhượng đất. Về việc ông bạn có thể đòi lại được đất hay không thì còn phụ thuộc vào việc giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông bạn viết có hiệu lực pháp luật hay không. Theo đó, nếu việc chuyển nhượng là có hiệu lực thì theo quy định ông bạn không thể đòi lại đất. Đồng thời, Vì bạn không có nói về việc mảnh đất đã chuyển nhượng là của mình ông bạn hay của cả ông bà bạn(vì lúc sau bạn có đề cập đến việc bác bạn đưa bà bạn đi điểm chỉ cho đất) nên nếu mảnh đất là tài sản chung của ông bà bạn mà khi chuyển nhượng chỉ mình ông bạn ký tên thì hợp đồng này theo quy định sẽ bị vô hiệu 1 phần do người chuyển nhượng không có quyền đối với toàn bộ mảnh đất cụ thể là vô hiệu đối với phần đất thuộc quyền của bà ngoại bạn. Mặc dù pháp luật có quy định thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu là 1 năm (Điều 145 Bộ luật dân sự 1995) và giờ đã hết thời hiệu tuy nhiên để bảo vệ quyền của chủ sở hữu pháp luật cũng quy định không xác định thời hiệu đối với tránh chấp về quyền sử dụng đất( Khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự 2015). Do đó, trong trường hợp này bà bạn hoặc các con của bà bạn là người có quyền lợi liên quan(quyền thừa kế) có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu tòa án giải quyết quyền sử dụng đối với phần đất là tài sản của bà ngoại bạn.

Trong đó điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

“Điều 131. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”

Ngoài ra, căn cứ Khoản 10 Điều 1 Luật đất đai sửa đổi 2001, Điều 33, 75 Luật đất đai 1993, Điều 696, 706, 707 Bộ luật dân sự 1995 ta có:

– Điều kiện chuyển nhượng đất ở: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó.Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích.

– Hình thức, thủ tục: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải làm tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

3. Hiệu lực của di chúc ông ngoại bạn để lại

Ông ngoại bạn lập di chúc vào khoảng năm 2001, 2002 nên để xác định di chúc này có hiệu lực hay không chúng tôi sẽ căn cứ vào Bộ luật dân sự 1995- văn abrn đang có hiệu lực tại thời điểm đó. Cụ thể, Điều 649, 655 quy định như sau:

“Điều 649. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.”

“Điều 655. Di chúc hợp pháp

1- Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.”

Như vậy, để xét di chúc có hợp pháp hay không thì trước tiên cần đảm bảo tài sản để lại phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của người để lại di chúc sâu đó với xét đến các điều kiện tiếp theo. Như vậy, trong trường hợp này nội dung di chúc của ông ngoại bạn là liên quan đến viếc rút lại đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho bác cả bạn trước đó. Do vậy, như đã phân tích ở mục 2, trong trường hợp này, di chúc này chỉ hợp pháp khi việc chuyển nhượng giữa ông bạn và bác bạn không có hiệu lực, trường hợp việc chuyển nhượng đã có hiệu lực thì ông bạn không còn quyền với mảnh đất đó nữa, theo đó, không thể để lại di chúc để định đoạt nó vì vậy nên di chúc này sẽ không hợp pháp.

4. Việc bác cả bạn đưa bà ngoại bạn đi điểm chỉ khi bà ngoại bạn đang không minh mẫn thì việc điểm chỉ có hiệu lực không?

Về tình tiết này càng làm cho chúng tôi hiểu rằng, mảnh đất này là của cả ông bà ngoại bạn, do vậy, trước đó khi ông bạn ký giấy chuyển nhượng đất cho bác cả bạn chỉ có hiệu lực đối với phần đất thuộc quyền của ông bạn, còn phần đất còn lại vẫn là của bà bạn nên giờ (2010) bác bạn phải đưa bà bạn đi điểm chỉ để cho nốt phần đó. Như bạn cung cấp thì khi đó bà bạn không còn minh mẫn thì hiện nay cũng chưa có quy định cụ thể nào hướng dẫn về việc như thế nào là không minh mẫn, do đó, vì bà bạn không có giấy chứng nhận của bệnh viện về tình trạng không minh mẫn nên bạn và gia đình cần cung cấp các chứng cứ, tài liệu để chứng minh lúc đó bà bạn đang không minh mẫn(chẳng bạn là lời làm chứng của hàng xóm xung quanh về việc bà bạn không minh mẫn thể hiện qua lời nói, thái độ, cách cư xử,..) Nếu chứng minh được việc bà bạn điểm chỉ trong tình trạng không minh mẫn thì việc điểm chỉ cho đất của bà bạn sẽ không có hiệu lực theo căn cứ tại Điều 122 và bị vô hiệu theo quy định tại Điều 27 Bộ luật dấn sự 2005, cụ thể như sau:

“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.”

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”

Khi đó, cũng như trường hợp trên dù đã hết thời hiệu tuyên bố giao dịch vô hiệu nhưng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện nên do hiện giờ bà bạn đã mất nên các con của bà bạn là những người có quyền liên quan có quyền khởi kiện bác cả bạn ra tòa để yêu cầu xem xét lại giá trị của việc điểm chỉ cho đất và kiện đòi tài sản mà bác cả bạn có được từ hợp đồng chuyển nhượng với ông ngoại bạn (nếu hợp đồng này vô hiệu) và từ bà ngoại bạn (nếu chứng minh được thời điểm điểm chỉ cho đất bà ngoại bạn không minh mẫn)

5. Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã chuyển quyền cho bên thứ 3 có kiện đòi được không?

Như bạn trình bày thì năm 2018 bác cả bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này và đã chuyển nhượng cho người thứ 3 nên để xem xét bạn và gia đình có đòi lại được đất hay không thì còn phụ thuộc vào việc bác bạn được cấp giấy chứng nhận và chuyển nhượng đất cho bên thứ 3 có hợp pháp không. Cụ thể Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.[…]”

Như vậy, nếu việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bác cả bạn và ông ngoại bạn và việc bà ngoại bạn điểm chỉ cho đất bác bạn là không hợp pháp thì việc bác bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc trường hợp không đúng đối tượng, không đủ điều kiện cấp do đó Giấy chứng nhận này sẽ không có giá trị và có thể bị Nhà nước thu hồi theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, vì bác bạn đã chuyển nhượng đất cho bên thứ ba nên theo Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nhà nước sẽ không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp này, cụ thể: “5. Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai.”

Còn về việc gia đinh bạn có đòi lại được thửa đất này hay không thì còn phụ thuộc vào việc người thứ 3 có được thửa đất này là ngay tình hay không ngay tình. Cụ thể, nếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bác cả là sai, thì dù không bị thu hồi lại giấy chứng nhận thì việc chuyển nhượng thửa đất này giữa bác bạn và người thứ ba vẫn là vô hiệu do bác bạn không có quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên thứ 3 thì Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

” Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

[…]2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, trong trường hợp này bác bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó với chuyển nhượng cho bên thứ 3, do vậy:

+ Nếu bên thứ 3 tin vào giấy chứng nhận đó và giao dịch với bác bạn thì người thứ 3 được xác định là ngay tình và theo đó gia đình bạn không có quyền kiện đòi thửa đất này của bên thứ 3 mà chỉ được khởi kiện những chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba(bao gồm:bác cả bạn, Cơ quan cấp giấy chứng nhận cho bác bạn) để yêu cầu hoàn trả chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại về thửa đất này.

+ Nếu bên thứ 3 biết việc bác bạn được cấp giấy chứng nhận là sai nhưng vẫn chấp nhận mua thửa đất này vì giá rẻ thì khi đó người thứ 3 được xác định là không ngày tình và khi đó gia đình bạn có thể khởi kiện người thứ 3 để đòi lại đất. Cụ thể, trước tiên bạn cần gửi đơn yêu cầu tòa án tuy bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bác bạn và bên thứ 3 là vô hiệu (thời hiệu yêu cầu là 2 năm) sau đó làm đơn khởi kiện kiện đòi bất động sản theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Tuy nhiên, để đúng thủ tục thì trước khi khởi kiện bạn cần đề nghị Ủy ban nhân dân xã giải quyết (hòa giải) trước, nếu không hòa giải được thì bạn với có thể khởi kiện ra tòa. Trường hợp này để được thụ lý giải quyết bạn cần chuẩn bị đơn khởi kiện kèm theo các chứng cứ, giấy tờ chứng minh về việc bác bạn có được quyền sử dụng đất là bất hợp pháp. Về trình tự, thủ tục khởi kiện bạn có thể tham khảo thêm tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trên đây là tư vấn từ Luật Việt Phong về yêu cầu của bạn. Chúng tôi hy vọng quý khách có thể vận dụng được các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan , hoặc cần tư vấn, giải đáp quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý

Chuyên viên: Nguyễn Thị Thu

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã chuyển quyền cho bên thứ 3 có kiện đòi được không?
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn

Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào