Tóm tắt tình huống:
Cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm
Ngươi gửi: Nguyễn Trọng Diễm
Tư vấn luật: 1900 6589
Luật sư tư vấn:
Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửicâu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn,công tyLuật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:
1/ Cơ sở pháp lý
– Luật Đất đai năm 2013
– Bộ luật Dân sự năm 1995
-Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một sốquy định chi tiết thi hành luật đất đai
2/ Cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm
– Thứ nhất về phương pháp để có thể làm được sổ đỏ
Theo như quy định mới đây của pháp luật đất đai, kể từ ngày3/3/2017 sẽ có 5 loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bao gồm: 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp sau; 2. Được giao đất không đúng thẩm quyền; 3. Đối với diện tích đất tăng thêm so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; 4. Đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau; 5. Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa chuyển quyền.
Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp: chỉ có 1/3 diện tích nằm trong sổ đỏ thuộc quyền sở hữu sử dụng đất của nhà ông A, phần còn lại là đất khai hoang do nhà ông A khai phákhông có giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụngđất. Do đó, đất nhà bạn thuộc trường hợp diệntích đất tăng thêm so với giấy tờ về sử dụng đất. Điều này được cụ thể hóa tạiđiểm 3 khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy địnhchi tiết thi hành luật đất đai như sau:
“20. Bổ sung Điều 24a như sau:
“Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất đốivớidiệntích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất
Trường hợpđo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụngđất quy định tạiĐiều100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thựctế có thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xemxét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:
…….
3. Trường hợpdiện tíchđất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tạiĐiều 100 của Luật đấtđai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:
a) Trường hợpngười sử dụng đất không vi phạm pháp luật vềđất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêmthực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;…”
Theo như thông tin bạn cung cấp diện tích đất bạn mua chưađược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trong diện tích đất đó chỉ có 1/3diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo sổ đỏ nhà ông B(người bán) còn lại là diện tích đất khai hoang không có giấy tờ. Do đó bạn cầnthỏa thuận với gia đình ông B về việc ông B xin cấp lại giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất để hợp nhất thửa đất. Sau khi hợp thửa ông B phải thực hiện hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2003 đó là tiến hành làm thủ tục tách thửa nhằmgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.
Một vấn đề đặt ra là hợp đồng mua bán của hai bên không cócông chứng, chỉ được viết tay và có người làm chứng. Tuy nhiên nó không đúngtheo quy định của pháp luật dân sự năm 1995 về hình thức của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995 nhưsau:
” Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành vănbản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩmquyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Dựa trên quy định củapháp luật cùng với thong tin bạn cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất giữa gia đình bạn với ông A sẽ vô hiệu về hình thức.Đối với hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức khi có tranh chấp xảy ra thì Tòaán sẽ cho hai bên một khoảng thời gian nhất định để hai bên tiếp tục thực hiệnlại hình thức của hợp đồng (hợp pháp hóa hình thức của hợp đồng). Trong khoảngthời gian mà Tòa nêu ra nếu một trong hai bên không thực hiện hình thức của hợpđồng thì bên không thực hiện có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.
Như vậy, phương pháp đảmbảo nhất đối với gia đình bạn là thỏa thuận với gia đình ông A để ông A làm lạisổ đỏ sau đó tiến hành các thủ tục tách thửa.
– Thứ hai về có thể khởi kiện về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?
Gia đình bạn và ông A thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất. Việc hai bên thỏa thuận với nhau hoàn toàn là tự nguyện không có yếu tố lừa đảo, không có dấu hiệu ép buộc do đó đây chỉ là giao dịch thông thường. Đối với việc ông A hứa làm sổ đỏ cho gia đình bạn rồi lại không làm đơn thuần nó chỉ là hành vi không thực hiện hợp đồng trong giao dịch dân sự chứ không cấu thành yếu tố lừa đảo trong tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 139 Bộ luật Hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009. Bạn có thể tham khảo bài viết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành
Trênđây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm? Chúng tôi hi vọng rằngbạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tưvấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấnvà chuyên viên pháp lý.
Chuyên viên: Trần Thị Ngọc
Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)
Để được giải đáp thắc mắc về: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589
Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây
CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG
Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân
Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn
Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào
Nếu có vướng mắc bạn vui lòng liên hệ với Luật sư 1900 633 283
hoặc Bạn có thể click vào các ô dưới đây để gửi Email cho chúng tôi, Luật Việt Phong luôn sẵn sàng để hỗ trợ bạn