Cấp sổ đỏ mới khi chưa tách sổ cũ có vi phạm pháp luật không?

Tóm tắt tình huống:

Xin Chào Luật sư!

Mong Luật sư tư vấn giúp tôi!

Tôi mới mua 1 căn nhà ở Thủ Đức diện tích 18m2 nằm trong sổ đó 32m2 được cấp vào năm 2006. Năm 2012 chủ nhà có bán 1 phần đất trong 32m2 đó cho người khác xây nhà và được UBND Phường cấp sổ đỏ 22m2 nhưng không tách sổ khỏi 32m2.

Đến nay tôi mua căn nhà 18m2 và chủ nhà sang tên cho tôi cả sổ đỏ 32m2, tôi đã giao hết tiền, ra công chứng và quận hẹn đến ngày lấy sổ đỏ. Nhưng đến ngày hẹn tôi lên quận thì nhận được lý do phường có công văn không cho tôi lấy sổ đỏ, và nói là đợi gửi bên sở Tài nguyên đo đạc lại. Vậy mong luật sư tư vấn giúp tôi:

– Tôi có được cấp sổ đỏ cho phần diện tích 18m2 đã mua hay không?

– Việc cơ quan chức năng cấp sổ đỏ mới mà không tách sổ cái có sai hay không? Và tôi có quyền khiếu nại không?

– Và hiện tại tôi phải làm sao để đảm bảo quyền lợi của mình?

Xin Chân thành cảm ơn!

Người gửi: Văn Tài Huỳnh

Tư vấn luật: 1900 6589

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp luật:

–Luật Đất đai năm 2013;

–Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chi Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa;

–Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa (có hiệu lực từ ngày 7/3/2009 đến ngày 25/10/2014).

2/ Cấp cấp sổ đỏ mới khi chưa tách sổ cũ có vi phạm không?

–Tôi có được cấp sổ đỏ cho phần diện tích 18m2 hay không?

Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chi Minh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa thì việc tách thửa đất tại Quận Thủ Đức thì “diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét”. Hiện tại , diện tích đất của bạn là 18m2, không đủ diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa này. Như vậy, bạn sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử đất đối với diện tích 18m2 đất đã mua.

–Việc cơ quan chức năng cấp sổ đỏ mới mà không tách sổ có sai không? Tôi có được quyền kiếu nại không?

Về việc cấp sổ đỏ cho trong trường hợp này là hoàn toàn trái quy định của pháp luật: Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh:

“Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:Đất ở

Khu vực Thủ Đức: Đất ở chưa có nhà (m2): 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Đất có nhà hiện hữu (m2): 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m”.

Theo quy định này thì tại thời điểm năm 2012, việc chủ mảnh đất 32m2 bán cho người khác phần đất còn lại thì người này cũng không được tách thửa và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất mà người này mua từ chủ mảnh đất 32 m2. Ngoài ra, về thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Theo đó, UBND phường không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy ở đây đã có sự vi phạm quy định của pháp luật, bạn có thể khiếu nại với cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.

–Và hiện tại tôi phải làm sao để đảm bảo quyền lợi của mình?

Hiện tại để bảo vệ quyền lợi của mình thì bạn có thể khiếu nại với cơ quan có thẩm quyền về việc vi phạm trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND phường để thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định đó. Ở thời điểm hiện tại, theo quy định tại Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thì bạn không thể tách thửa đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho 18m2. Để giải quyết trường hợp này bạn có hai phương án giải quyết:

+ Phương án thứ nhất, bạn thỏa thuận với người mua phần đất còn lại để mua lại phần đất đó. Khi đó bạn sẽ là chủ sở hữu với mảnh đất 32 m2 đó và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bình thường.

+ Phương án thứ hai, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn và người mua phần đất còn lại sẽ là chủ sở hữu chung đối với thửa đất đó, tức là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó sẽ có cả tên bạn và tên người mua phần đất còn lại. Khi đó, để tránh xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng thì bạn và người mua lại phần đất còn lại kia có thể thỏa thuận lập thành văn bản về vị trí, giới hạn đất của mỗi người trong thửa đất và mang đi công chứng.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về cấp sổ đỏ mới khi chưa tách sổ cũ có vi phạm pháp luật không. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Văn Tuyết

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Cấp sổ đỏ mới khi chưa tách sổ cũ có vi phạm pháp luật không?
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn

Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào