Chuyển nhượng phần quyền của mình trong phân chia di sản thừa kế có được không và giá trị vi bằng như thế nào?

Thưa quý luật sư! Chúng tôi thừa kế 1 ngôi nhà. Khi khai nhận thừa kế chúng tôi đã có 1 văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung được công chứng: Ngôi nhà là sở hữu chung (hợp nhất), các đồng thừa kế cùng sở hữu chung một phần ngôi nhà. Chúng tôi gồm 4 đồng sở hữu, 3 đồng sở hữu là người gốc việt định cư nước ngoài. 1 đồng sở hữu còn tại Việt Nam là đại diện đứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Tôi muốn chuyển nhượng PHẦN của mình cho 1 đồng sở hữu hay con cháu của họ nhưng các đồng sở hữu không thỏa thuận với nhau được việc phân chia, xác định lại  rõ phần của từng người qua 1 văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung mới. Vì khó khăn này tôi bây giờ chỉ muốn chuyển nhượng PHẦN QUYỀN của mình trong khối tài sản chung. Nhưng lại có đồng sở hữu cho biết sẽ không ký vào hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng cho tôi. Theo tôi hiểu, chủ thể của hợp đồng gồm có ba bên là: bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (những đồng sở hữu không có nhu cầu chuyển nhượng).

Tôi có các câu hỏi sau:

1) Làm sao để tôi chuyển nhượng được PHẦN QUYỀN của mình?

2) Tôi và bên nhận chuyển nhượng tiến hành thoả thuận ký kết hợp đồng sang nhượng một phần giá trị tài sản đồng sở hữu của tôi (cụ thể là 1/4) với các điều khoản như sau:

a) Giá chuyển nhượng phần tài sản này (bao gồm nhà và đất ở)

b) Số tiền cọc bên được chuyển nhượng thanh toán trước cho tôi

c) Số tiền còn lại bên được chuyển nhượng sẽ thanh toán cho tôi khi mọi thủ tục giấy tờ pháp lý hoàn tất và bên được chuyển nhượng được đứng tên sở hữu phần tài sản này (sau khi ký hợp đồng sang nhượng chính thức tại phòng công chứng ). Hợp đồng này sẽ được ký và lăn tay, có nhận chứng. 

Có thực hiện lập vi bằng được không? 

Trường hợp tôi hay người được chuyển nhượng mất đi, trước khi ký hợp đồng sang nhượng chính thức, hợp đồng này có còn giá trị đối với các người thừa kế về sau không? Trân trọng cám ơn!

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN – BTP ngày 25 tháng 11 năm 2013 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Như bạn cung cấp thông tin thì 4 đồng sở hữu sở hữu chung một phần ngôi nhà. Hiện tại đã được khai nhận di sản thừa kế và có văn bản phân chia được công chứng nhưng chưa có một văn bản phân chia di sản thừa kế mới phân định rõ ràng phần di sản mỗi người được hưởng. Trong 4 đồng thừa kế thì có 3 người đang định cư ở nước ngoài và còn một người ở tại Việt Nam quản lý di sản, đại diện trên giấy tờ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Bạn muốn chuyển nhượng phần thừa kế của mình cho một đồng thừa kế khác nhưng không thể thực hiện được khi chưa có một văn bản phân chia di sản thừa kế mới một cách rõ ràng phần di sản của mỗi người. Vì vậy, bạn muốn chuyển nhượng phần quyền thừa kế của mình cho một người khác. Vậy quy định về chuyển nhượng phần quyền trong trường hợp này như thế nào, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

 a, Theo bạn ở đây chuyển nhượng phần quyền  của mình trong khối tài sản chung có thể là ủy quyền cho một người khác hay đồng thừa kế khác thực hiện các thủ tục, các vấn đề liên quan đến phân chia di sản thừa kế hay được phép thay mặt mình ký nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình và được phép thay mặt mình quản lý sử dụng phần nhà đất thuộc quyền sở hữu của mình khi được phân chia di sản. Như vậy, bạn có thể bị nhầm lẫn, không thể chuyển nhượng phần quyền mà chỉ có thể chuyển nhượng phần di sản của mình nhưng trong trường hợp này thì chưa thể chuyển nhượng phần di sản được nên có thể hiểu ở đây là bạn muốn ủy quyền cho người khác, những nội dung ủy quyền như thế nào sẽ có trong hợp đồng ủy quyền của bạn và người được ủy quyền. Bên nhận ủy quyền sẽ phải thông báo với những đồng thừa kế khác về việc ủy quyền chứ không cần thiết phải có bên thứ ba trong hợp đồng mà bạn cung cấp là những người có quyền và nghĩa vụ liên quan. 

Theo đó, ủy quyền là trường hợp đại diện theo ủy quyền, khoản 1 – Điều 138 – Bộ luật dân sự quy định: “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”.

Điều 562 – Bộ luật dân sự quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Điều 565 – Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền như sau: 

Như vậy, bạn và người bạn muốn ủy quyền làm hợp đồng ủy quyền bằng văn bản, có thể công chứng, chứng thực và phải thông báo đến những người đồng thừa kế khác về người được ủy quyền, nội dung và phạm vi ủy quyền như thế nào.

b, Vấn đề bạn và bên nhận chuyển nhượng tiến hành thỏa thuận ký kết hợp đồng sang nhượng một phần giá trị tài sản đồng sở hữu của tôi (cụ thể là 1/4) với các điều khoản là: giá chuyển nhượng, tiền đặt cọc, số tiền còn lại sẽ thanh toán khi làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Theo bạn cung cấp thông tin như vậy thì có thể hiểu là di sản thừa kế nếu đã chia xong cho những người thừa kế (cụ thể là mỗi người 1/4 di sản) thì bạn và người nhận chuyển nhượng có thể tiến hành lập vi bằng, làm chứng cứ chứng minh hai bên đã có giao dịch trao đổi một giao dịch dân sự, cụ thể là chuyển nhượng phần di sản thừa kế thuộc sở hữu của mình. 

Khoản 2 – Điều 2 – Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN – BTP ngày 25 tháng 11 năm 2013 quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”.

Điều 25 – Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN – BTP ngày 25 tháng 11 năm 2013 quy định thẩm quyền lập vi bằng như sau: 

Theo đó, trong trường hợp chưa thể làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực và sang tên đất đai thì bạn có thể lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi xảy ra, phát sinh sự kiện pháp lý. 

Trong giao dịch này sẽ phát sinh nghĩa vụ giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ. Do đó, bạn và người nhận chuyển nhượng cần xác lập vi bằng về việc đã giao nhận tiền và giấy tờ để chứng minh khi cần thiết. Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại – Hay còn gọi là lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ là một trong những chứng cứ vững chắc để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ này. Đây là chứng cứ ghi nhận việc Bên mua giao tiền cho Bên bán và Bên bán giao giấy tờ cho Bên mua. Quá trình giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ được Thừa phát lại quay phim, chụp hình đảm bảo tính chính xác, khách quan và trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư Pháp. 

Điều 27 –  Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN – BTP ngày 25 tháng 11 năm 2013 quy định về hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng như sau: 

Như vậy, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ liên quan và thỏa thuận nội dung giữa 2 bên để thực hiện lập vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại. 

Về trường hợp bạn hay người được chuyển nhượng mất đi, trước khi ký hợp đồng sang nhượng chính thức, hợp đồng này có còn giá trị đối với các người thừa kế về sau không? Thắc mắc này chúng tôi có câu trả lời như sau:

Điều 28 – Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN – BTP ngày 25 tháng 11 năm 2013 quy định giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập như sau: 

Như vậy, giá trị của vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực – tức là vi bằng không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.

Trước hết, hợp đồng này chưa được coi là hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng chứ không phải là một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản.

Điều 612 – Bộ luật dân sự quy định về di sản như sau: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.Như vậy, tài sản để phân chia di sản phải thuộc sở hữu của người để lại di sản. Việc làm vi bằng này đối với người được chuyển nhượng là chưa có cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở hữu của mình. 

Tuy nhiên tại Khoản 1 – Điều 615 – Bộ luật dân sự về thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại như sau: “Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, những người thừa kế di sản của người chết để lại sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản. Trường hợp này, bạn và người được chuyển nhượng, nếu một trong hai người chết sau khi đã làm vi bằng nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng và sang nhượng chính thức thì vi bằng vẫn là căn cứ, là chứng cứ về sự giao dịch của hai bên, nên khi một trong hai người chết thì người thừa kế vẫn phải có nghĩa vụ đối với nghĩa vụ tài sản đó. Có thể chia trường hợp như sau:

Thứ nhất, hai bên tức người hưởng thừa kế của một trong hai bên nếu chết và người bên kia thỏa thuận không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nữa, hai bên sẽ trả lại cho nhau những tài sản, giấy tờ đã trao cho nhau.

Thứ hai, trường hợp không có thỏa thuận gì thì người hưởng thừa kế của một trong hai bên nếu chết đi thì vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia; tức vẫn phải thực hiện tiếp việc chuyển nhượng mà người đã chết đang thực hiện.

Thứ ba, nếu hai bên không thỏa thuận được và người thừa kế của một trong hai bên không thực hiện tiếp nghĩa vụ đó thì có thể yêu cầu giải quyết tại Tòa án nhân dân.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Chuyển nhượng phần quyền của mình trong phân chia di sản thừa kế có được không và giá trị vi bằng như thế nào?  Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.