Đất đã thế chấp có được tiếp tục mang đi thế chấp, chuyển nhượng không?

Tóm tắt tình huống:

Cho em xin hỏi trường hợp này của em với ạ.

Bên A cho bên B vay tiền với điều kiện bên B làm Giấy Ủy Quyền 1 mảnh đất cho bên A (toàn quyền sử dụng ạ). Vậy sau khi làm giấy ủy quyền xong thì:

-Bên B có thể bán mảnh đất đấy cho người khác hay thế chấp mảnh đất đấy cho ngân hàng không.

-Bên A có có thể bán mảnh đất đấy cho người khác hay thế chấp mảnh đất đấy cho ngân hàng không ạ.

Xin chân thành cảm ơn

Người gửi: Hải An

Tư vấn luật: 1900 6589

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ Luật Dân sự 2015.

2. Đất đã thế chấp có được tiếp tục mang đi thế chấp, chuyển nhượng không?

Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Theo quy định tại Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Như vậy, bên A và bên B đã ký kết hợp đồng vay và áp dụng biện pháp bảo đảm thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng vay. Theo đó, bên B (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và ký giấy ủy quyền cho bên A toàn quyền sử dụng.

* Về quyền của bên B đối với tài sản thế chấp

Căn cứ Điều 296 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.”

Như vậy, bên B có thể dùng quyền sử dụng đất đó để tiếp tục thế chấp tại ngân hàng, nếu giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Trường hợp, bạn dùng quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng phải thông báo cho bên A biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ khác.

Ngoài ra, theo Khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015 về Nghĩa vụ của bên thế chấp

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

cụ thể:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, căn cứ quy định trên thì bên không được quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác. Tài sản bảo đảm (mảnh đất) chỉ được chuyển nhượng, tặng cho khi không còn là tài sản bảo đảm, tức bên vay (bên B) đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán khoản nợ đồng thời chấm dứt hợp đồng thế chấp; hoặc bên vay đưa tài sản khác vào thay thế tài sản thế chấp thì tài sản này mới giao dịch được.

*Về quyền của bên A đối với tài sản thế chấp

Theo thỏa thuận, bên B chỉ ký giấy ủy quyền thỏa thuận cho bên A toàn quyền sử dụng mảnh đất còn thực tế bên B vẫn là người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất. Bên A chỉ được chủ sở hữu (bên B) trao quyền sử dụng mảnh đất và chỉ được sử dụng mảnh đất cho đến khi bên B thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán nợ hoặc dùng tài sản bảo đảm khác để thay thế.

Về quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu được quy định tại Điều 191 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.”

Hơn nữa, quy định tại Điều 195 Bộ Luật Dân sự 2015 về Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu thì:

“Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, bên A không được quyền bán mảnh đất cho người khác hoặc thế chấp mảnh đất cho ngân hàng khi không có sự chấp thuận hoặc ủy quyền của chủ sở hữu mảnh đất (bên B). Chỉ khi thông qua hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã phường nơi có đất sau đó tiến hành thủ tục sang tên thì lúc này quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho,thế chấp,… mới thuộc về bên A.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Đất đã thế chấp có được tiếp tục mang đi thế chấp, chuyển nhượng không?. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Nguyễn Hương Diền

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Đất đã thế chấp có được tiếp tục mang đi thế chấp, chuyển nhượng không?
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn

Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào