Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất trồng cây ăn quả

Trước khi chuyển đổi sổ đỏ mới thì đất nông nghiệp của ba tôi trồng lúa. Sau thời gian ba tôi chuyển đổi 1/3 diện tích sang trồng cây ăn quả. Khoảng vài năm sau ở trên có yêu cầu đo đạc lại diện tích và cấp sổ đỏ mới thì chỉ cấp 2/3 diện tích đất làm ruộng còn 1/3 diện tích đất trồng cây ăn quả của ba tôi họ không cấp, hỏi xã thì họ bảo cứ chờ do trục trặc, rồi xã chuyển xuống Huyện. Sau đó, ba tôi xuống chỗ 1 cửa của Huyện thì bảo có sổ đỏ rồi nhưng cấp không đúng mục đích, họ bảo rằng ngày xưa sổ đỏ của ông là đất làm ruộng bây giờ để lại là đất làm vườn là sai. Vậy hỏi luật sư, người dân có đất làm lúa không hiệu quả chuyển sang làm vườn thì đất đó cũng là đất nông nghiệp có thay đổi gì đâu mà cán bộ ở một cửa trả lời như vậy là có đúng hay không? Và yêu cầu ba tôi phải lục hồ sơ đất cũ để làm lại, trong khi đó ba tôi đâu yêu cầu chuyển đổi đất. Do mấy ổng xuống tự đo đạc lại rồi ghi như vậy chứ ba tôi có yêu cầu ghi là đất ruộng hay đất vườn đâu, bây giờ bảo ba tôi làm sai? Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi. Xin Thành thật biết ơn.

Dương Thanh Nhơn

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau: Từ dữ kiện trên bạn chia sẻ có thể thây rằng bạn đang thắc mắc về vấn đề cấp sổ đỏ khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp của gia đình bạn là chuyển đổi từ diện tích đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, như vậy theo Điều 57 luật đất đai 2013 quy định:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;…

Theo đó, việc cha bạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải được sự cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp thuế cho nhà nước theo khoản 2 điều 5 nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

…

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đấtcó thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Căn cứ những quy định trên cho thấy sổ đỏ ba bạn ghi chuyển từ đất ruộng sang đất vườn là không đúng quy định, ba bạn cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm. Trường hợp của ba bạn không phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Người viết: Đức Luân