Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng KD nhà ở

Chào các anh/chị luật sư! Nhờ các anh/chị có thể tư vấn cho e một chút được ko ạ.

Hiện tại e đang muốn mua một mảnh đất ở Bình Dương. Đã có sổ hồng riêng từng lô,(dự án từ 2014, đến giữa năm 2018 mới có sổ) nhưng lại đứng tên của chủ đầu tư. E được biết dự án này phải xây nhà hoàn công rồi mới sang tên được. E hỏi mua thì bên chủ dự án lại nói bên họ đang xin thủ tục để sang tên mà không cần phải xây nhà. Hiện bây giờ mua thì chỉ làm hợp đồng giữa 2 bên. E xin tư vấn là bên nhà nước mình có luật chuyển dự án phải xây nhà hoàn công sang kiểu sang tên mà không cần xây nhà không ạ. Vì e sợ mua đất chủ đầu tư họ lại đem đất đi cắm ngân hàng. Nhỡ may họ có vỡ nợ hay làm sao thì lại xảy ra tranh chấp. Nhờ anh/chị tư vấn giùm e có nên mua ko ạ.

Em cảm ơn!

Nhật Tuấn

Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau: từ những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy bạn đang gặp vướng mắc trong vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Dựa theo thông tin được cung cấp và căn cứ theo quy định về đất đai, các cá nhân, tổ chức được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, xây dựng căn cứ theo điều 194 Luật đất đai quy định:

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;

b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

…

Viện dẫn cho điều 194, tại điều 188 Luật đất đai quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

Từ các căn cứ trên, áp dụng vào sự việc này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, xây dựng sẽ được pháp luật thừa nhận khi đáp ứng 1 số điều kiện:
– Trong thời hạn sử dụng đất
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
– Phụ thuộc vào kế hoạch của chủ đầu tư đã ghi trong dự án xây dựng và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo điểm b, c khoản 1 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như:

“ b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);…”

Như vậy khi đáp ứng đủ các điều trên, chủ đầu tư sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền lợi của cá nhân, tổ chức khi thực hiện giao dịch sẽ được đảm bảo, công nhận.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà ở. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Thu Thuỷ