Điều kiện để tách thửa đất ở.

Tóm tắt câu hỏi:

Điều kiện để tách thửa đất ở.

Đất trồng cây lâu năm tại phường Tân Vạn, tp Biên Hòa, Đồng Nai, được tách thửa riêng 1 sổ với diện tích 384,1 mét vuông, trong đó có 200 mét vuông được lên thổ cư, chủ sở hữu chia ra 7 nền đất ở và bán( công chứng ra vi bằng) cho 6 người khác nhau, hiện còn duy nhất 1 nền 66 mét vuông chưa xây nhà ở. Em muốn hỏi luật sư là nền đất 66 mét vuông trên có đủ điều kiện để tách sổ chưa? và muốn xây nhà cấp 4 để ở thì cần phải làm gì ? em xin trân trọng cảm ơn quý Luật Sư!
Người gửi: Võ Phước Nguyên

1. Căn cứ pháp lý:

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Quyết định 25/2016/QĐ-UBND về Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
– Luật Xây dựng năm 2014;

2. Điều kiện để tách thửa đất thổ ở.

Theo điều 3 Quyết định 25/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai có quy định như sau:
“Điều 3. Điều kiện để thực hiện việc tách thửa đất
Cơ quan có thẩm quyền chỉ cho phép thực hiện tách thửa đất khi có các điều kiện sau đây:
1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của loại đất theo quy hoạch được quy định tại Điều 5 Quyết định này. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở quy định tại các Điểm a, c Khoản 1 Điều 5 Quyết định này (diện tích tối thiểu được tách thửa không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng);
Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề thì thửa đất mới hình thành sau khi hợp thửa và thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 Quyết định này. Thủ tục tách thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với thủ tục hợp thửa đất.
3. Đối với khu vực đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất được chia tách thửa đất theo quy hoạch. Trường hợp người sử dụng đất muốn chia tách, hợp thửa đất mà diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất tách mới và thửa đất còn lại khác với nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã phê duyệt, thì phải có ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt quy hoạch đó.
4. Việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp tách thửa đất ở; đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở hiện hữu theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều 5 Quyết định này để hình thành thửa đất mới mà một trong những thửa đất tách mới không tiếp giáp với lối đi hiện hữu, thì người yêu cầu tách thửa phải dành một phần diện tích đất để làm đường vào thửa đất, kết nối với lối đi hiện hữu. Kích thước bề rộng đường vào thửa đất thực hiện theo quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới) được phê duyệt. Trường hợp các quy hoạch nêu trên chưa được phê duyệt hoặc nội dung phê duyệt không thể hiện rõ bề rộng đường giao thông, thì bề rộng đường vào thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng sáu mét (6m) đối với khu vực nông thôn, lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m) đối với khu vực đô thị và diện tích đất bố trí làm đường này là đất sử dụng vào mục đích công cộng. Khi tiến hành đo đạc để thực hiện thủ tục chia tách thửa, người sử dụng đất phải phối hợp với đơn vị có chức năng đo đạc thể hiện đường vào thửa đất trên bản vẽ chia tách thửa.”
Trong trường hợp của bạn, bạn muốn tách thửa diện tích 66m2 đất ở, do bạn không trình bày đầy đủ các thông tin nên chúng tôi không đánh giá đầy đủ các tiêu chí quy định ở điều trên. Tuy nhiên, tại khoản b điều 3 Nghị định trên có quy định như sau :
Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của loại đất theo quy hoạch được quy định tại Điều 5 Quyết định này. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở quy định tại các Điểm a, c Khoản 1 Điều 5 Quyết định này (diện tích tối thiểu được tách thửa không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng);
Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề thì thửa đất mới hình thành sau khi hợp thửa và thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 Quyết định này. Thủ tục tách thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với thủ tục hợp thửa đất.
Trong khi đó tại điểm a khoản 1 điều 5 Nghị định này có quy định:
“1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới), quy hoạch sản xuất nông nghiệp được phê duyệt;
a) Đối với loại đất ở
– Các phường thuộc thành phố Biên Hòa: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng ba mươi sáu mét vuông (36m2).”
Như vậy, tổng số diện tích đất của bạn là 66m2 đã lớn 45m2 nên có thể được tách thửa. Tuy nhiên, mảnh đất sau khi tách sẽ có phần không lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo quy định trên nên bạn không thể thực hiện việc tách thửa. Trừ trường hợp, bạn tách thửa đất diện tích 66m2 này làm hai phần, 1 phần lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định ở trên và một phần còn lại phải được hợp với thửa đất liền kề khác để có diện tích lớn hơn hoặc bằng với diện tích tối thiểu. Thủ tục tách thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với thủ tục hợp thửa đất, thì bạn mới được thực hiện việc tách thửa.
Ngoài ra, tại khoản 2 điều 29 của Nghị định 43/2014 hướng dẫn luật đất đai có quy định:
” 2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”
Tóm lại, diện tích đất 66m2 của bạn nếu khi tách thửa không thực hiện việc hợp hợp thửa với thửa đất liền kề thì không đủ điều kiện để tách thửa do mảnh đất khi tách thửa sẽ có một phần không lớn hoặc bằng diện tích đất tối thiểu do UBND tỉnh Đồng Nai quy định. Nếu không đủ điều kiện trên mà vẫn thực hiên tách thửa thì bạn không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn củacông ty luật Việt Phongvề Điều kiện để tách thửa đất thổ ở. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.