Điều kiện mua bán căn hộ chung cư

Tôi có mua 2 căn hộ chung cư và đã ký hợp đồng công chứng, nhưng khi đến văn phòng đất đai để làm thủ tục sang tên, nhận giấy biên nhận, hẹn ngày đến lấy thủ tục nộp thuế thì văn phòng nhà đất trả lại hồ sơ kèm thông báo tôi hồ sơ không đủ cơ sở sang tên vì bên bán đã bị công an điều tra chặn lại tài sản này. Vậy mong luật sư cho tôi biết tôi có được toàn quyền sử dụng căn nhà nói trên không và khi nào thì chấp nhận cho sang tên, hiện tại tôi đã trả đủ tiền và đang ở tại căn hộ nói trên. Xin cảm ơn luật sư.

Nam Trang

Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2015.

– Luật nhà ở năm 2014.

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, Công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau. Từ dữ kiện bạn chia sẻ, có thể thấy rằng bạn đang thắc mắc về vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư.

Điều kiện mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể như sau:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ. Nhận thừa kế nhà ở;

e. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định của pháp luật điều kiện mua bán căn hộ chung cư là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định các trường hợp không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán là: khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.

Trường hợp trên, hai căn hộ chung cư đã thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; hoặc bị kê biên để thi hành án; hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quyết định của công an.Thế nên, pháp luật không công nhận giao dịch mua bán nhà ở cho bạn.

Tiếp theo, quyền sử dụng hai căn chung cư nói trên vẫn thuộc về bạn. Tuy nhiên, quyền sở hữu hai căn hộ chung cư của bạn sẽ phải chờ đến khi những tranh chấp pháp lý liên quan đến tài sản của bên bán được giải quyết mới được pháp luật công nhận hoặc không công nhận.

Trường hợp sau khi tranh chấp pháp lý của bên bán được giải quyết mà quyết định của phía công an hoặc tòa án vẫn không công nhận quyền sở hữu hai căn hộ chung cư cho bạn thì bạn có thể khiếu kiện lên tòa án công nhận giao dịch dân sự của bạn với bên bán là vô hiệu do bị lừa dối. Bên bán ngay từ ban đầu đã không cung cấp đầy đủ và chính xác tình trạng pháp lý của tài sản được đem ra giao dịch. Theo đó, bên bán sẽ phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền ban đầu bạn bỏ ra để mua hai căn hộ chung cư và bồi thường thiệt hại theo pháp luật.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vây, trong trường hợp này, bạn vẫn có quyền sử dụng hai căn hộ chung cư cho đến khi phía tòa án và công an có quyết định cuối cùng về tình trạng pháp lý của chúng. Đến thời điểm đó, tùy theo nội dung của quyết định mà bạn được tòa án công nhận hoặc không công nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư.. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Hàn Nguyệt.

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Điều kiện mua bán căn hộ chung cư
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn

Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào