Tóm tắt câu hỏi:
Em có ký kết hợp đồng thuê nhà để mở cơ sở sản xuất bánh mì, vịt quay, heo quay. Thời hạn thuê 3 năm, giá thuê 20triệu/ tháng, cọc 60triệu, không công chứng.Thuê nhà được 10 tháng, do tình hình sức khỏe yếu không thể tiếp tục kinh doanh. Em mới báo chủ nhà cho em sang lại mặt bằng đang thuê do thời hạn hợp đồng của em còn dài. Chủ nhà đồng ý và ký kết phụ lục hợp đồng cho em được sang lại mặt bằng mà em đang thuê với các điều khoản và giá thuê như hợp đồng chính. Em đã tìm được người thuê lại mặt bằng, nhưng do chủ nhà làm khó nên giao dịch bất thành và em phải đền bù cho đối tác 50 triệu. Sau đó em quay qua nói chuyện với chủ nhà thì chủ nhà nói cho 3 tháng lấy lại mặt bằng và nói chỉ đền tiền cọc.
Như vậy, em nhờ luật sư tư vấn giúp em quyền lợi của em khi họ đơn phương chấm dứt hợp đồng? Chủ nhà phải bồi thường thiệt hại cho em phải không? Họ đã gây ra tổn hại đến tiền bạc, tinh thần, làm em mất uy tín, niềm tin và danh dự đối với đối tác.
(Điều 5 Cam kết của hai bên có ghi điều khoản như sau: Trường hợp một bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đã thoả thuận nêu trên thì phải báo trước cho bên kia biết ít nhất là 3 tháng)
Người gửi: Quốc An
Luật sư tư vấn:
1/Cơ sở pháp lý
-Luật Dân sự 2015;
-Luật nhà ở 2014.
2/Luật sư tư vấn:
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng tại Điều 428:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Nếu trong trường hợp của bạn có quy định về mức phạt vi phạm về đơn phương chấm dứt hợp đồng thì chủ nhà bạn phải nộp một khoản tiền cho bạn. Còn trong trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về khoản tiền phạt vi phạm thì chủ nhà phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bạn. Bộ luật dân sự không quy định cụ thể về mức khoản tiền phạt khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó mà mức phạt vi phạm phụ thuộc vào thoả thuận của các bên trong hợp đồng.
Chi phí sửa chữa, cải tạo nhà ở: Khoản 4 Điều 89 Luật nhà ở 2014 quy định:
“Điều 89. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê
4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.”
Như vậy, có thể thấy thiệt hại của bạn như trên bao gồm: tiền sửa sang, đại tu lại cửa hàng, tiền đền bù do phá vỡ hợp đồng chuyển nhượng và tiền đặt cọc. Bạn và chủ nhà cũng đã thỏa thuận về thời hạn thông báo trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà là 3 tháng, nên khi có tranh chấp xảy ra như trên, bạn và chủ nhà thực hiện theo đúng quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trên đây là tư vấn của Công ty
Luật Việt Phong về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Chúng tôi hy vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài 1900 6589 tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty
Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.
Chuyên viên: Bùi Ly
Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)
Để được giải đáp thắc mắc về: Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589
Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây
CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG
Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân
Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn
Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào
Tiếng Việt
English
