Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất

Xin chào luật sư ! Trước tiên cho em cảm ơn vì đã đọc thông tin câu hỏi của em. Em có một số thắc mắc kính xin Luật sư giành thời gian tư vấn giúp em. Em xin được trình bày nội dung câu hỏi của mình như sau:

Năm 2013 em có mua 01 lô đất. Sổ đỏ đất TRỒNG CÂY LÂU NĂM. Thời điểm hiện tại em chưa sang tên đổi chủ, chỉ có giấy viết tay mua bán.Vì là người thân trong gia đình. Mảnh đất này đã được sang tên đổi chủ nhiều lần. Năm 2013 lô đất của em không thuộc diện quy hoạch nhưng cũng chưa được lên sổ đỏ đất ở nên không được xây dựng hay làm gì trên đất. Hiện tại đất vẫn cứ để hoang vậy.

Năm 2015 em được biết thông tin khu vực có lô đất của mình được cho lên đất ở hoàn toàn. Các hộ xung quanh đều đã lên được đất ở  và đã xây dựng thành khu dân cư sầm uất. Em nhờ bà con đứng tên trong sổ đỏ lên quận để làm giấy tờ lên đất ở. Tuy nhiên, được công văn trả lời, lô đất em đã mua không có lối đi vào, mặc dù khi mua đất được cắm mốc ngay mặt đường. Các chủ trước đó cũng không ai biết vấn đề này vì người ta chưa đi làm hồ sơ xin lên đất ở. Đến em thì phát hiện ra vấn đề này. Quận đã cho em sơ đồ đất đai, ngay khu vực đất em và thông báo là có một lô đất nhỏ cắt ngang mặt tiền đất em, dẫn đến không có lối đi thì không lên được sổ đất ở. Quận yêu cầu bên em thương lượng mua lại ít đất phía trước và cho em biết chủ sở hữu cũ.

Em đã liên lạc xin được mua lại nhưng bên chủ cũ cứ viện đủ lý do, không bán cho bên em, và đã ngỏ ý mua lại miếng đất của em với giá rất thấp nên em không đồng ý. Đến nay 2016 mảnh đất của em cũng chưa lên được sổ.Và điều kỳ lạ là 3 lô đất cạnh em cũng ko lên được sổ, do miếng đất của chủ cũ cắt ngang cả 4 lô đất. Nhưng chính quyền địa phương lại không giải quyết được.

Đến tháng 12/2016 mảnh đất của em sẽ hết thời hạn sử dụng của nhà nước giao. Em muốn xin hỏi em có được gia hạn tiếp hay không? Và có cách nào có sự can thiệp của cơ quan chức năng để em có thể  lên đất ở được không?
Xin luật sư xem xét và tư vấn giúp em! Em cảm ơn!

Người gửi: Trương Thị Mỹ Hạnh (Hòa Bình)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao

Khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”.

Dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”.

Dẫn chiếu đến khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013″.

Theo đó, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất đó thì khi hết thời hạn sử dụng đất (tháng 12/2016) được tiếp tục sử dụng đất. Khái niệm “hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” được khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa như sau: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này hiện tại đang để hoang, không xây dựng hay làm gì trên đất. Tức là, hiện tại không có cá nhân, hộ gia đình nào đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất này. Do đó, khi hết thời hạn sử dụng đất (tháng 12/2016), diện tích đất này có thể bị thu hồi theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013.

2/ Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Hiện tại diện tích đất này đang là đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp). Do đó, khi muốn chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất này sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

 – Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

 – Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên thực tế pháp luật nước ta không có bất kỳ quy định nào về việc “đất không có lối đi vào” thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không được chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, lý do không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong công văn Quận trả lời bạn là thiếu căn cứ pháp luât.

Mặt khác, Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:

“Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Theo đó, đối với trường hợp của bạn, khi xét thấy nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của bạn là chính đáng, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, bạn có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu các mảnh đất liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng, sao cho thuận tiện và hợp lý nhất. Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó của bạn nhưng bạn phải đền bù cho chủ sở hữu đã mở lối đi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với công văn trả lời của UBND Quận, do thiếu căn cứ pháp luật. Do đó, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể yêu cầu UBND Quận xem xét lại hoặc khiếu nại đến Chủ tịch UBND Quận theo quy định tại Luật Khiếu nại năm 2011.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.