Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không có công chứng

Tóm tắt câu hỏi:

Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không có công chứng

Kính gửi luật sư

Tôi có vấn đề liên quan đến việc tranh chấp đất đai mong được các luật sư giải đáp giúp, nội dung vấn đề như sau:

+ Tháng 1 năm 2007 tôi có mua 1 mảnh đất 60m2 thuộc thửa đất 260m2 đã có sổ đỏ chính chủ ở Tây Mỗ – Từ Liêm – Hà Nội. 2 bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có thêm người làm chứng ký tên), nhưng không chứng thực ở UBND xã.
+ Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, tôi đã thực hiện đúng các điều khoản mà 2 bên đã ký kết (đã giao tiền đầy đủ theo hợp đồng, có giấy biên nhận tiền đầy đủ)
+ Chúng tôi đã xây dựng nhà ở và sinh sống liên tục từ năm 2007 cho đến nay theo sự đồng thuận của bên chuyển nhượng. (Hộ khẩu gia đình cũng đã chuyển về nơi mua đất, con tôi cũng đã học tập tại trường của địa phương từ 2007 đến nay)

Tuy nhiên cho đến nay thì bên chuyển nhượng vẫn chưa làm thủ tục tách sổ đỏ cho tôi. Vậy tôi muốn hỏi là:
1. Trong điều kiện như thế thì nếu bên chuyển nhượng khởi kiện đòi lại đất trên thì tôi có bị thua kiện không ?
2. Có cách nào hợp thức hóa hợp đồng chuyển nhượng đất của tôi để tôi có thể yên tâm sử dụng mảnh đất đó.

Rất mong được các luật sư giải đáp giúp.
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: Lê Việt Hoàng (Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

2/ Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không có công chứng

Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP về tranh chấp đất đai tại mục 2.3 về Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 như sau:

“a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.“

Đối với trường hợp của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đủ điều kiện để chuyển nhượng do hợp đồng không có công chứng chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, tuy nhiên, việc này sẽ được giải quyết như sau:

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, nếu như bên chuyển nhượng đất cho bạn có khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thì do nhà bạn đã xây nhà kiên cố, sinh sống ổn định và không bị xử lý vi phạm hành chính về đất đai thì việc thua kiện là rất khó xảy ra.

Ngoài ra, nếu bạn muốn hợp thức hóa mảnh đất nói trên và để đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì bạn có thể gửi đơn ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất nói trên, yêu cầu tòa án công nhận tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc bạn có thể thỏa thuận với bên bán đất để lập lại một hợp đồng chuyển nhượng đất đai mới và hủy hợp đồng cũ đi.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không có công chứng. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.