Hợp đồng thuê nhà ở không có công chứng, chứng thực có hợp lệ không?

Tóm tắt câu hỏi:

Hợp đồng thuê nhà ở không có công chứng, chứng thực có hợp lệ không?

Chào luật sư, Bên em đang có 1 vướng mắc xin nhờ anh/ chị luật sư tư vấn giúp:

Cụ thể, bên em có thuê 1 căn nhà (nguyên căn) với mục đính kinh doanh. Hợp đồng thuê nhà có đầy đủ chữ ký của 2 anh chị vợ chồng (tài sải chung) và chữ ký, con dấu của công ty em nhưng không có công chứng. Nay 2 vợ chồng cho thuê nhà đang có tranh chấp về căn nhà này. Cụ thể là anh chồng không muốn cho thuê nữa (hợp đồng còn thời hạn) và đòi bên em dọn đi ngay.Bên em muốn hỏi: Hợp đồng thuê nhà bên trên có hợp lệ hay không? Việc anh chồng muốn đòi lại nhà đang thuê có vi phạm pháp luật hay không?

Người gửi: Huệ (Hà Nội)

Luật sư tư vấn:
Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý:

– Luật nhà ở năm 2014

– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

– Bộ luật dân sự năm 2005

– Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008

2/ Hợp đồng thuê nhà bên trên có hợp lệ hay không? Việc anh chồng muốn đòi lại nhà đang thuê có vi phạm pháp luật hay không?

Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hai văn bản chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng có các quy định bãi bỏ thủ tục bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà.

Cụ thể, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật thực hiện theo nguyên tắc sau:
– Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

– Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau.

Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 có giá trị pháp lý ngang nhau. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác nhau về hình thức hợp đồng thuê nhà ở, công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở khác nhau thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau là Luật Nhà ở năm 2014.

Theo đó, đối với trường hợp các hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết từ ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Như vậy, nếu như hợp đồng thuê nhà của bạn có hiệu lực trước ngày 1/7/2015 thì sẽ vẫn phải công chứng, chứng thực. Còn nếu sau ngày 1/7/2015 thì nếu như không có nhu cầu thì hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ không cần phải công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu như hợp đồng của bạn có hiệu lực và hiện tại chưa hết thời hạn hợp đồng thì việc đòi lại nhà của anh kia chính là việc đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự trái pháp luật. Anh kia sẽ phải bồi thường cho bạn theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Hợp đồng thuê nhà ở không có công chứng, chứng thực có hợp lệ không?. Chúng tôi hi vọng rằng bác có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bác vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.