Hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi như sau rất mong được luật sư tư vấn: 

Tôi có mua 1 lô đất, đã thực hiện đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng/ mua bán tại phòng công chứng tư, trong sổ đỏ đã chỉnh lý quyền sở hữu đất thành tên của tôi ở mặt sau của sổ đỏ. Đặc điểm của lô đất hiện tại là chưa xây dựng nhà ở, sổ đỏ theo mẫu năm 2009 nhưng do tôi phải đi công tác nước ngoài với thời gian dài 3 năm nên tôi mong muốn ủy quyền cho người khác ở Việt Nam thay mặt tôi thực hiện 3 nội dung công việc như sau: (1)Thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất hằng năm với nhà nước; (2) Quản lý lô đất: Thay mặt tôi ký thay nếu có kiện tụng liên quan tới lô đất xảy ra, xử lý các việc dân sự như không cho phép người khác xà bần vào lô đất, chiếm dụng hoặc sử dụng lô đất một cách tự ý. (3) Nhận tiền đền bù nếu nhà nước quy hoạch làm đường phạm vào lô đất. 

Vậy xin cho tôi hỏi 03 ba câu hỏi như sau: 

1)Việc chỉnh lý sang tên tôi ghi ở mặt sau sổ đỏ ở phần: Những nội dung thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tôi đã toàn quyền sử dụng để xây nhà ở cũng như mua bán chuyển nhượng theo đúng pháp luật hay chưa hay là tôi phải làm lại sổ đỏ đứng tên tôi theo mẫu mới của nhà nước thì mới có toàn quyền sử dụng, mua bán chuyển nhượng đối với lô đất. 

2) Theo những công việc tôi mong muốn ủy quyền, thì nội dung ủy quyền trong bản ủy quyền phải như thế nào thì sẽ hợp lý 

3) Với nội dung ủy quyền như vậy, thì người được ủy quyền có thể thực hiện việc mua bán/ chuyển nhượng sang tên cho người khác hay không ngay cả khi người được ủy quyền cầm bản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên đã chỉnh lý sang tên tôi. Xin cám ơn luật sư! 

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của mình đến Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, Luật Việt Phong xin tư vấn cho bạn như sau:

– Bộ luật Dân sự 2015.

– Luật Đất đai 2013

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo như bạn trình bày thì chúng tôi có thể thấy, sau khi bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất nói trên thì hai bên đã tiến hành đăng ký biến động đất đai và xác nhận thay đổi chủ sử dụng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau:

Căn cứ theo quy định trên thì bên được ủy quyền sẽ chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong phạm vi ủy quyền. Vì vậy phụ thuộc vào ý chí của bạn, nội dung mà bạn muốn ủy quyền cho người khác thực hiện phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng ủy quyền của bạn. Theo như bạn trình bày thì chúng tôi cho rằng khi tiến hành thỏa thuận về nội dung của hợp đồng ủy quyền thì các bên cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Ví dụ trường hợp của bạn có thể nêu một số quyền và nghĩa vụ như: Bên được ủy quyền có quyền quản lý mảnh đất cho bên ủy quyền. Cụ thể, bên được ủy quyền sẽ thay mặt bên ủy quyền giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước khi có tranh chấp phát sinh liên quan đến mảnh đất, Bên nhận ủy quyền có quyền nhận tiền đền bù nếu diện tích đất thuộc trong quy hoạch mà nhà nước tiến hành thu hồi.….. Bên được ủy quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất hằng năm với nhà nước thay cho bên ủy quyền dựa trên số tiền… bên ủy quyền đã giao; bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ thông báo cho bên ủy quyền đối với bất cứ sự việc liên quan đến mảnh đất….. Ngoài các nội dung kể trên thì bạn cần lưu ý đến thời gian ủy quyền, trong hợp đồng các bên cần thỏa thuận rõ về thời hạn ủy quyền, ví dụ như trường hợp của bạn là 03 năm – thời gian bạn sinh sống ở nước ngoài. Để tránh trường hợp tranh chấp phát sinh, nếu bạn không muốn bên ủy quyền ủy quyền lại cho một chủ thể khác thì hợp đồng nên thỏa thuận rõ bên được ủy quyền không được ủy quyền lại….

Liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền thì nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về nội dung này thì bên được ủy quyền cũng không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác. Đồng thời, trong trường hợp chuyển nhượng mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng sẽ không phát sinh hiệu lực. Cụ thể, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Bên cạnh đó, khi hai bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng trong đó bao gồm đăng ký biến động đất đai hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì đòi hỏi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại vì theo ghi nhận trong hồ sơ địa chính, mảnh đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận. Ngược lại, trong trường hợp hợp đồng ủy quyền có ghi rõ nội dung quyền được phép chuyển nhượng đồng thời bạn đã giao giấy chứng nhận nói trên cho bên được ủy quyền thì chủ thể đó có quyền chuyển nhượng cho chủ thể khác.

Tóm lại, việc đã chỉnh lý tên bạn trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp và đã đảm bảo các quyền của bạn với mảnh đất. Bên cạnh đó, quyền của bên được ủy quyền sẽ phụ thuộc vào phạm vi ủy quyền thể hiện trong hợp đồng ủy quyền. Theo đó, bên được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng nếu có sự ủy quyền của bên ủy quyền và có giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Chúng tôi hy vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài 1900 6589 tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.