Làm thế nào khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?

Tóm tắt vụ việc:

Làm thế nào khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiêu?

6 tháng trước tôi với ông Thành thỏa thuận mua căn nhà của ông. Tuy nhiên, lúc đó tôi chưa đủ tiền nên chỉ đưa trước cho ông Thành 200.000.000 đồng. Chúng tôi đã viết hợp đồng chuyển nhượng nhà nhưng chưa công chứng, chứng thực. Hiện nay, tôi đã có đủ tiền và tìm ông Thành để nhận nhà nhưng lại được biết ông Hùng đã mua căn nhà này và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên ông Hùng. Tôi có tìm ông Thành để đòi lại số tiền 200.000.000 triệu đồng nhưng ông Thành không chịu trả. Vậy tôi muốn hỏi là tôi phải làm như nào để đòi lại số tiền này?

Người gửi: Nguyễn Văn Nguyên (Hải Dương)

Luật sư tư vấn:

Xin chào anh ! Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của anh, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho anh như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005;

– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

2/ Làm thế nào khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?

Điều 450. Bộ luật dân sự có quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu…”.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc loại hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Hợp đồng mua bán nhà giữa anh và ông Thành có lập văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực. Do đó, giao dịch giữa anh và ông Thành là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, giao dịch dân sự giữa anh và ông Thành sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, anh sẽ không được nhận ngôi nhà đó và ông Thành phải hoàn trả lại cho anh số tiền 200.000.000 đồng mà anh đã đưa cho ông Thành trước đó.

Trong trường hợp ông Thành  không chịu trả lại tiền, anh có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông Thành cư trú để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi và lợi ích của mình. Anh có thể đến nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đơn khởi kiện phải có các nội dung sau:

“a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.”

Theo đó, anh có thể khởi kiện ông Thành theo thủ tục như trên. Tuy nhiên, pháp luật luôn khuyến khích các bên có thể tự hòa giải. Vì vậy, anh có thể thương lượng với ông Thành để có cách giải quyết phù hợp đối với cả hai bên.

Trên đây là tư vấn  của công ty Luật Việt Phong về Làm thế nào khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.