Mua bán đất không công chứng thì phải làm gì?

Tóm tắt câu hỏi:

Mua bán đất không công chứng thì phải làm gì?

Tôi là Hoàng Văn Thành (Long An), tôi muốn hỏi luật sư một vụ việc như sau:

Năm 1998, gia đình tôi được cấp sổ đỏ cho mảnh đất có diện tích là 500m²(đất thổ cư do ông bà để lại). Năm 2008, các bác họ tôi lập một giấy nhượng quyền sử dụng 100m² đất cho ông Tiến, hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực. Vì không muốn mất tình họ hàng nên gia đình tôi đã không có ý kiến về vấn đề này. Tại mảnh đất thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi, ông Tiến đã sinh sống, cất nhà từ năm 2009 đến nay. Đến năm 2015, ông Tiến xây thêm hệ thống chuồng gà, nên gia đình tôi không đồng ý. Bố mẹ tôi và ông Tiến nhiều lần xảy ra tranh chấp thậm chí xô xát đánh nhau. Hiện nay, gia đình tôi muốn ông Tiến chuyển khỏi mảnh đất nhà mình và thỏa thuận bồi thường căn nhà mà ông Tiến đã xây dựng, chúng tôi đã thuê công ty nhà đất đến đo đạc và định giá căn nhà và mảnh đất là 60 triệu đồng, nhưng ông Tiến không đồng ý. Luật sư cho tôi hỏi:

Chúng tôi muốn hòa giải tại xã thì thủ tục giải quyết như thế nào?

Giấy nhượng quyền sử dụng đất mà bác tôi ký với ông T có hiệu lực pháp lý không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Hoàng Văn Thành (Long An)

Luật sư tư vấn:

Xin chào anh! Cám ơn anh đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của anh, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn anh như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

2/ Mua bán đất không công chứng thì phải làm gì?

a/ Trình tự, thủ tục hòa giải tại xã

Căn cứ vào Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự thủ tục hòa giải cấp xã được quy định như sau:

– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan.

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.

Về Biên bản hòa giải: Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, nếu anh hoặc gia đình ông Tiến có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành:

– Hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013.

– Hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

b/ Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông Tiến có hiệu lực pháp lý không?

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông Tiến  không có hiệu lực pháp lý. Vì:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực.

Theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông T chưa được công chứng, chứng thực nên không có hiệu lực pháp lý.

Thứ hai, căn cứ vào khoản 1 Điều 173 Bộ luật Dân sự 2005: “Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật”. Vào năm 1998, anh được cấp sổ đỏ cho 500m² đất bao gồm cả 100m² đất được chuyển nhượng cho ông T sau này. Như vậy, các bác họ không phải là chủ sở hữu của miếng đất nên không có quyền chuyển nhượng, do vậy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bác họ và ông T năm 2008 là vô hiệu.

Như vậy, gia đình anh có thể làm thủ tục hòa giải với ông Tiến tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo trình tự đã nêu ở trên, nếu hòa giải không thành thì anh có thể gửi đơn đến Tòa án yêu cầu  giải quyết tranh chấp đất đai để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về  Mua bán đất không công chứng thì phải làm gì? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.