Mua bán đất mà không có hợp đồng thì có bị coi là vô hiệu không? 

Tóm tắt câu hỏi:

– Nguyên vào năm 2010 Công ty TNHH Trường Thịnh (đặt tại Tp Sa Đéc – tỉnh Đồng Tháp) có thế chấp đất cùng tài sản trên thửa đất đó là dãy nhà trợ 52 phòng để vay vốn của Ngân hàng Agribank, do không có tiền trả nên bi nợ quá hạn.

– Được người quen (Nhân viên trong Agribank chi nhánh Sa Đéc) cho biết là đất và dãy nhà trọ này kêu bán với giá 2,6tỷ. Nhưng do tài sản đang thế chấp vay nên tôi có đến liên hệ với Agribank chi nhánh Sa Đéc thì họ bảo nếu muốn mua tài sản đang thế chấp vay thì họ sẽ đứng ra cùng với chủ sở hữu dãy nhà trọ đó bán cho.

– Ngày 02/3/2012 chúng Lãnh đạo Ngân hàng Agribank đứng ra mời chủ sỡ hữu tài sản (dãy nhà tro 52 phòng) cùng với Ông Nguyễn Văn Nới (người đi mua dãy nhà trọ 52 phòng đó) đến tại văn phòng Ngân hàng Agribank chi nhánh Sa Đéc để thống nhất lập Giấy thỏa thuận mua bán tài sản đảm bảo (xin gửi file kèm đến quý Luật sư). Trong buổi họp tôi có đề nghị Ngân hàng mang theo các giấy tờ thuộc chủ quyền của Tài sản dãy nhà trọ 52phòng) cùng bên bán (chủ sở hữu tài sản nhà trọ) và cả bên mua tài sản đi đến Phòng Công chứng để lập Hợp đồng mua bán bất động sản theo đúng pháp luật. Phía Agribank chi nhánh Sa Đéc báo rằng do đây là tài sản đang thế chấp nên chi cần lập Giấy thỏa thuận mua bán tài sản đảm bảo xong nộp tiền bên Ngân hàng Agribank sẽ hỗ trợ thủ tục chuyển quyền, như vậy thì bên mua đã an tâm và tiến hành nộp tiền mua tài sản, cụ thể đã nộp tiền như sau:

Đã nộp tiền vô ngân hàng được 6 lần trong đó lần đầu tiên ngân hàng Agribank ghi là Thu trả nợ vay, sau lần do phí chúng tôi không đồng ý, vì chúng tôi có vay tiền gì đâu mà trả nợ, nên phía Agribank ghi nội dung lại là: “Trả nợ vay (11) Short term loan Nguyễn Văn Nới nộp tiền mua nhà nghỉ Công ty THNN Trường Thịnh”

Đến ngày 28/04/2012 Ông Nguyễn Văn Nới đề nghị phía Agribank chi nhánh Sa Đéc phải đem giấy tờ chủ quyền dãy nhà trọ (mà chúng tôi đồng ý mua) và thông báo cho bên chủ sở hữu dãy nhà trọ đó cùng với chúng tôi ra công chứng làm thủ tục Hợp đồng mua bán tài sản. Nhưng phía Agribank chi nhánh Sa Đéc không đồng ý, họ bảo Bên Cty TNHH Trường Thịnh nợ nhiều khoản và nhiều tài sản thế chấp chúng nên chưa trả hết nợ thì không đưa giấy tờ tài sản (dãy nhà trọ 52 phòng) để bên bán và bên mua làm thủ tục mua bán được, vì thế chúng tôi không nộp tiền vô nữa vì thấy chưa có giấy tờ (Hợp đồng mua bán gì hết mà đi nộp tiền mua tài sản vô Agribank chi nhánh Sa Đéc, nhưng Agribank đem trừ nợ cho Cty TNHH Trường Thịnh nên tôi không đồng ý và đến gặp Ban lãnh đạo Agribank Sađéc đòi rút tiền lại, Phía Agribank trả lời là đã giảm dư nợ cho Công ty TNHH Trường Thịnh rồi nên không trả lại cho tôi được.

Chúng tôi tới lui ngân hàng rất nhiều lần để đòi lai số tiền 1,4…tỷ đồng nói trên nhưng không được, đến 04/2013 tôi làm đơn kiện ngân hàng Agriban yêu cầu trả 1,4….tỷ đồng và lãi chiếm dụng hơn 01 năm qua, hiện tòa án nhân dân TP Sa Đéc mời Agribank chi chánh Sa Đéc- tỉnh Đồng Tháp xử nhiều lần nhưng cũng chưa tra tiền lai cho tôi, với lý do là Agribank nói khi nào thu tiền được của Cty TNHH Truong Thịnh thì mới tra tiền cho chúng tôi, nhưng không có trả lãi suất.

Qua sự việc trên, chúng tôi kính mong quý luật sư cho tôi hỏi:

1. Tôi phải làm sao để thu hồi được tiền 1,4…tỷ đồng và lãi chiếm dụng trong thời gian từ 04/2012 đến nay.

2. Nếu bên Công ty quý Luật sư nhận đứng ra thưa đòi tiền lại cho bên chúng tôi (Vốn và lai chiếm dụng) thì thời gian khoảng bao lâu sẽ thu hồi được? Và chi phí dịch vụ đó chúng tôi phải trả cho quý Luật sư là bao nhiêu tiền?

Rất mong sớm được tư vấn giúp đỡ, xin trân trọng và biết ơn, xin kính chào!

Người gửi: Trần Lê Thế Ân

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Cơ sở pháp lý.

– Bộ luật Dân sự năm 2005. 

2/ Mua bán đất mà không có hợp đồng thì có bị coi là vô hiệu không? 

Theo như thông tin bạn cung cấp, Ngày 02/3/2012 Lãnh đạo Ngân hàng Agribank đứng ra mời chủ sỡ hữu tài sản (dãy nhà tro 52 phòng) cùng với Ông Nguyễn Văn Nới (người đi mua dãy nhà trọ 52 phòng đó) đến tại văn phòng Ngân hàng Agribank chi nhánh Sa Đéc để thống nhất lập Giấy thỏa thuận mua bán tài sản đảm bảo (xin gửi file kèm đến quý Luật sư). Trong buổi họp tôi có đề nghị Ngân hàng mang theo các giấy tờ thuộc chủ quyền của Tài sản dãy nhà trọ 52phòng) cùng bên bán (chủ sở hữu tài sản nhà trọ) và cả bên mua tài sản đi đến Phòng Công chứng để lập Hợp đồng mua bán bất động sản theo đúng pháp luật. Phía Agribank chi nhánh Sa Đéc báo rằng do đây là tài sản đang thế chấp nên chỉ cần lập Giấy thỏa thuận mua bán tài sản đảm bảo xong nộp tiền bên Ngân hàng Agribank sẽ hỗ trợ thủ tục chuyển quyền, như vậy thì bên mua đã an tâm và tiến hành nộp tiền mua tài sản.

Căn cứ theo quy định tại điều 132, Bộ luật Dân sự năm 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa. Theo đó:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

Ở đây, bạn đang lầm tưởng rằng chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với bạn là phía ngân hàng Agribank chi nhánh Sa Đéc. Do đó, ngay sau khi có sự thỏa thuận chuyển nhượng căn nhà đã được thế chấp là dãy nhà trọ 52 phòng bạn đã tiến hành nộp tiền vào ngân hàng. Nhưng trên thực tế bạn lại đang tiến hành việc mua bán căn nhà thế chấp trên đối với phía Công ty TNHH Trường Thịnh là chủ sở hữu căn nhà trên. Ở đây phía Agribank đã cố ý làm cho bạn hiểu sai lệch về chủ thể, cố tình tạo ra giao dịch “mua bán” này để nhằm thực hiện mục đích đòi đủ khoản nợ đối với Công ty TNHH Trường Thịnh.

Tại Khoản 2 Điều 137, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.  

Do vậy, để đòi lại số tiền trên bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự trên vô hiệu. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp của bạn là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập (Căn cứ theo Khoản 1 Điều 136 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu). Theo đó, bên phía ngân hàng Agribank có trách nhiệm hoàn trả lại cho bạn số tiền 1,4 tỷ trên.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Mua bán đất mà không có hợp đồng thì có bị coi là vô hiệu không? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.