Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Tóm tắt câu hỏi:

Quy định pháp luật về hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Người gửi: Minh Phú

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1.Cơ sở pháp lý

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

2.Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

Thứ nhất là kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Pháp luật có quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể gồm các loại sau:

Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Thứ hai là quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trên thực tế, có nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng chức quyền để lách luật, ra quyết định cho phép đầu tư không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch cơ quan nhà nước đã phê duyệt. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định về các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được Nhà nước đưa ra cụ thể hơn, chi tiết hơn, điều này cũng góp phần nâng cao tính răn đe đối với những hành vi trái pháp luật của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, thể hiện quyền lực của Nhà nước trong đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội.

Thứ ba là không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

Xét tình hình thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm, Nhà nước đã ban hành quy định này. Để góp phần bảo đảm công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch. Thông tin về bất động sản bao gồm: vị trí, quy mô, tính chất, công năng, thực trạng và tình trạng pháp lý…của bất động sản.

Thứ tư là gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

Trước đây, khi thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, các nhà đầu tư thường lợi dụng sự cả tin, thiếu kiến thức pháp luật của người mua bất động sản để sử dụng những thủ thuật che mắt khiến người mua chịu lép vế trong giao dịch bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản đưa trường hợp này vào một trong những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản đã thể hiện sự chú trọng của nhà nước trong việc đảm bảo lợi ích của bên mua khi tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản.

Thứ năm là huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Như vậy, để chủ động cho việc chi thi công nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán vẫn được luật cho phép đứng ra thu tiền của bên mua, tùy từng lần, tùy giai đoạn và tùy đối tượng luật đã quy định cụ thể mức thu như nêu trên. Để đảm bảo lợi ích của bên mua trong quá trình giao dịch với nhà đầu tư, Nhà nước đã quy định hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết là hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản.

Thứ sáu là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nghĩa vụ tài chính được quy định trong phần nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng tại khoản 7 Điều 22; nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng tại khoản 6 Điều 27; nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng tại khoản 8 Điều 33; nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 5 Điều 39; nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 4 Điều 41; nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất tại khoản 5 Điều 43; nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án bất động sản tại Điều 52 Luật Kinh Doanh bất động sản 2014. Quy định này không chỉ đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản mà còn giúp Nhà nước quản lí được hoạt động kinh doanh bất động của họ.

Thứ bảy là cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Người hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ mới được hành nghề. Người muốn được cấp chứng chỉ hành nghề phải theo học tại các cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng công nhận là cơ sở đủ điều kiện đào tạo. Sau khi có tín chỉ đào tạo do các cơ sở đào tạo này cấp, người xin cấp chứng chỉ hành nghề sẽ làm hồ sơ tới Sở Xây dựng để tham dự kỳ thi sát hạch, nếu đạt điểm thi theo quy định được Sở Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp, khi chứng chỉ hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo quy định. Quy định này không chỉ buộc người hành nghề môi giới bất động sản phải thực hiện đúng quy định của pháp luật mà ngay cả tổ chức, cá nhân có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề cũng nằm trong phạm vi điều chỉnh của pháp luật.

Cuối cùng là hành vi thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Việc đưa hành vi này vào nhóm các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản nhằm hạn chế khả năng các tổ chức, cá nhân lạm dụng chức quyền để thu lợi cho bản thân, thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản một cách trái phép.

Trên đây là tư vấn từ Luật Việt Phong về thắc mắc của bạn. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan , hoặc cần tư vấn, giải đáp quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý

Chuyên viên: Đỗ Thị Nga

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn