Những rủi ro có thể gặp khi mua đất không sổ đỏ

Tóm tắt tình huống:

Những rủi ro có thể gặp khi mua đất không có sổ đỏ

Gia đình tôi định mua 1 ngôi nhà có 2 mặt đường vị trí thuận lợi nhưng nay mới biết là đất ấy không có sổ đỏ. Gia đình tôi rất thích ngôi nhà ấy. Vậy tôi có thể gặp phải những rủi ro gì khi mua ngôi nhà ấy.

Người gửi: Đức Anh ( Vĩnh Long)

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005

– Luật công chứng 2014

2. Những rủi ro có thể gặp khi mua đất không sổ đỏ

Theo thông tin bạn cung cấp, dù nhà đất sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp nhưng người bán vẫn chưa làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và vài sản khác gắn liền với đất. 

Do đó, về nguyên tắc, mảnh đất này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ.

Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng thì: “văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu”. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”( Điều 137 Bộ luật dân sự)

Mặt khác, nhà không có sổ đỏ sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc của nó, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp,…., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. 

Thực tiễn chỉ ra rằng có nhiều rủi ro khi mua nhà kiểu này ngày càng xảy ra nhiều. Chẳng hạn: Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản.

Vì những rủi ro nêu trên có thể xảy ra vậy để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, bạn nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Trong trường hợp vì những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua mảnh đất nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

-Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không?

– Đất có nằm trong quy hoạch hay không?

– Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất với tính chất tham khảo:

– Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán.

– Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

– Giấy tờ chuyển nhượng nên mời người xung quanh làm chứng và có thể yêu cầu bên bán ký vào hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Những rủi ro có thể gặp khi mua đất không sổ đỏ . Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.