Quy định của pháp luật về việc bán nhà ở đang cho thuê

Tóm tắt câu hỏi:

Quy định của pháp luật về việc bán nhà ở đang cho thuê

Xin chào luật sư! Ngày 1/4/2016 vừa rồi tôi có thuê một căn nhà của chị Nguyễn Thị Liễu, nguyên căn có diện tích 70m2, bao gồm một căn nhà và một cái sân rộng ở phía trước ngôi nhà. Thời hạn là 1 năm, hợp đồng có công chứng, trong nội dung hợp đồng có ghi giá tiền thuê nhà là 5 triệu đồng/tháng. Được sự đồng ý của chị Liễu, ngày 10/4/2016 tôi tự tu sửa nhà cho khang trang hơn bằng tiền của mình khoảng 3 triệu đồng. Thuê được 2 tháng, đến ngày 5/6/2016 chị Liễu báo cho tôi biết sẽ bán nhà cho bà Lan. Sau khi bà Lan trở thành chủ sở hữu mới đã thông báo với tôi là sẽ xây phần diện tích sân trước nhà làm nhà trọ khoảng 30m2, phần diện tích còn lại là lối đi vào nhà tôi, đồng thời bà Lan còn nói là sẽ tăng giá cho thuê lên 5 triệu 500 nghìn đồng/tháng. Tôi rất bức xúc cho rằng hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa, bà Lan không có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc xây thêm nhà trọ ở diện tích sân và tăng giá tiền thuê là không đúng pháp luật. Dù tôi có nói thế nào đi nữa thì bà Lan vẫn không đồng ý. Vậy luật sư cho tôi hỏi, bà Lan làm vậy có đúng không? Pháp luật có quy định gì về vấn đề này không?

Người gửi: Lê Hồng Khôi (Hải Phòng)

Luật sư tư vấn:

Xin chào anh! Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của anh công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn anh như sau:

1. Căn cứ pháp luật

– Bộ luật dân sự năm 2005

– Luật nhà ở năm 2014

2. Quy định của pháp luật về việc bán nhà ở đang cho thuê

Khoản 1 Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

“1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.”

Chị Liễu đã thông báo cho anh về việc bán nhà cho bà Lan và anh đã không có ý kiến gì về việc này. Như vậy, Chị Liễu đã thực hiện nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật khi bán nhà đang cho thuê.

Mặc dù hiện tại bà Lan là chủ sở hữu mới của ngôi nhà nhưng bà Lan vẫn phải tôn trọng hợp đồng giữa Chị Liễu và Anh. Căn cứ vào khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014:

“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”

Nội dung hợp đồng thuê nhà giữa anh và chị Liễu có quy định rõ ràng: phần diện tích đất anh được thuê là 70m2 bao gồm: một căn nhà và một cái sân trước căn nhà đó. Giá tiền là 5 triệu đồng/tháng. Hợp đồng thuê nhà vẫn còn 10 tháng nữa mới hết hạn. Do đó, việc bà Lan xây nhà trên diện tích đất anh đã thuê và tăng giá tiền thuê nhà lên 5 triệu 500 nghìn đồng/tháng mà không có sự đồng ý của anh là sai với quy định của pháp luật. Bà Lan phải có trách nhiệm thực hiện hợp đồng thuê nhà giữa anh và Chị Liễu đã kí kết trước đó, không được làm trái với nội dung quy định trong hợp đồng trừ trường hợp anh và Bà Lan có thỏa thuận khác.

Tại Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, Trong trường hợp bà Lan nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ của mình thì anh có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định việc bên cho thuê nhà vi phạm hợp đồng là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng. Nếu hủy bỏ hợp đồng anh phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu anh không thông báo mà việc hủy bỏ gây thiệt hại thì anh phải bồi thường. 

Hoặc anh có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với lí do là bên cho thuê – Bà Lan có hành vi tăng giá thuê nhà ở bất hợp lí. Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng anh phải thông báo cho bà Lan biết trước ít nhất 30 ngày, trong trường hợp anh không thông báo mà gây ra thiệt hại cho bà Lan thì anh phải bồi thường thiệt hại. Khoản 3 và khoản 4 điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

“3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật“

Trên đây là tư vấn của  công ty Luật Việt Phong về quy định của pháp luật về việc bán nhà ở đang cho thuê. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.