Quyền sử dụng đất của các thành viên trong gia đình theo sổ hộ khẩu

Tóm tắt câu hỏi:

Tư vấn về quyền sử dụng đất của các thành viên trong gia đình theo sổ hộ khẩu?

Mẹ tôi có 1 căn nhà ngang 7,8m, dài 25m,  muốn các con có rõ ràng về sau không tranh chấp nên làm Sổ hộ khẩu riêng cho em trai tôi và tôi, mẹ thì chung hộ khẩu với em trai. Sổ đỏ thì cả tôi và em trai tôi cùng đứng tên. Tôi có 1 số thắc mắc sau :

1. Hộ khẩu riêng và Sổ đỏ chung tên thì là quyền lợi của tôi và em tôi như thế nào ? Vì tôi không rõ lắm ý nghĩa tách riêng Hộ khẩu.

2. Tôi nghe nói là để bán đất, nhà thì đòi hỏi tất cả những người trong hộ khẩu phải ký tên để tránh tranh chấp. Điều này có đúng không ? Vì nếu vậy mình cho ai đó nhập hộ khẩu ở (anh/em, con cháu), chẳng lẽ đến lúc bạn phải cần họ ký tên ?

 Người gửi: Nguyen Phuc Nguyen

Tư vấn luật: 1900 6589

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật cư trú năm 2013;

2/ Quyền lợi của những người cùng có chung quyền sử dụng với 01 thửa đất

Căn cứ Khoản 2, Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Do đó, việc cả 02 anh em bạn cùng đứng tên trong một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ)  thì quyền sử dụng đất của 02 người là ngang nhau. 

Tại Khoản 1, Điều 24 Luật cư trú năm 2006  ( sửa đổi, ổ sung năm 2013) quy định về  sổ  hộ khẩu như sau:

“1. Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân.”

Hơn nữa, Khoản 1 Điều 27 Luật cư trú năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định:

“1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.”

Như vậy, sổ hộ khẩu có ý nghĩa trong việc xác định nơi thường trú của công dân và việc tách hộ khẩu sẽ được thực hiên khi bạn co đủ điều kiện được tách hộ khẩu và có nhu cầu tách. Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có ý nghĩa công nhận quyền sử dụng đất của những người có quyền sử dụng đất đó . Dù cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khác hộ khẩu cũng không làm ảnh hưởng đền quyền sử dụng đất đó có 02 người.

3/ Việc xác nhận của những thành viên trong hộ khẩu khi có giao dịch về Quyền sử dụng đất  của hộ gia đình

Căn cứ Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Hơn nữa, tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp bán đất thì trong các văn bản giao dịch cần phải có chữ ký của những người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những người này được thực hiện việc giao kết khi có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. 

Do đó, người được nhập hộ khẩu sau thời điểm công nhận quyền sử dụng đất không được coi là đối tượng nằm trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ cần có xác nhận của những người có trong hộ khẩu trước hoặc tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất, còn không cần có xác nhận của người được nhập hộ khẩu sau này.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.