Rủi ro của tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Rủi ro của tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Kính chào luật sư!

Người gửi: Trần Tùng Lâm (Đà Nẵng)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005;

– Luật đất đai năm 2013.

2/ Rủi ro của tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể là bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan công chứng địa phương. Hiện nay hợp đồng của bạn khi mang ra công chứng thì công chứng viên đã không công nhận và yêu cầu bổ sung sửa đổi hồ sơ, do đó trước khi hợp đồng mua bán giữa bạn và cô A được công chứng thì hợp đồng đó vẫn chưa có hiệu lực, vì vậy việc bạn chuyển toàn bộ số tiền mua bất động sản cho bên bán là có sự rủi ro xác định, do bạn không có được bất cứ sự ràng buộc gì đối với người bán, như vậy rủi ro đối với bạn là lớn hơn bên bán.

Đối với số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng, pháp luật dân sự cũng có quy định cụ thể tại Điều 358 của bộ luật dân sự năm 2005 về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Nếu như trong hợp đồng mua bán giữa bạn và cô A không có thỏa thuận gì khác về tiền đặt cọc, thì số tiền đó sẽ coi như số tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu như hợp đồng được giao kết thì số tiền đó sẽ được trả lại cho bạn hoặc sẽ được trừ vào số tiền bạn cần trả để thực hiện hợp đồng. Nếu như cô A là bên bán từ chối việc giao kết thì cô A sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Nếu như việc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi của cô A, bạn có thể yêu cầu bên bán là cô A bồi thường các thiệt hại phát sinh. Đối với việc phạt vi phạm hợp đồng sẽ được điều chỉnh theo Điều 422 của bộ luật dân sự về Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm như sau:

“1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.”

Theo đó, bên vi phạm hợp đồng sẽ bị phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng nếu như 2 bên có thỏa thuận về vấn đề này, việc ai chịu trách nhiệm phạt thì phải xem xét tính chất lỗi của các bên theo quy định sau:

“Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”

Để bạn có thể tiếp tục giao kết hợp đồng và mua được mảnh đất nói trên và đẩy nhanh tiến độ làm việc, bạn có thể thỏa thuận với bên cô A và ông B về việc hủy hợp đồng mua bán giữa cô A và ông B, và sau đó bạn sẽ trực tiếp làm việc với bên bán là ông B để được thuận tiện hơn về các thủ tục hành chính và hạn chế thời gian làm thủ tục.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Rủi ro của tiền đặt cọc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.