Thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Kính chào Luật sư! Em có câu hỏi muốn nhờ Luật sư giải đáp như sau ạ! 

Em và anh A có kí với nhau một hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (em là bên thuê) 500 m2 đất với thời hạn là 20 năm. Em đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo khu đất đó để khai thác sử dụng lô đất và em đã đăng kí sở hữu nhà xưởng đó. Do cần tiền để làm ăn nên anh A đã tiến hành vay tiền ngân hàng với thời hạn 10 năm, thế chấp quyền sử dụng 800 m2 đất (bao gồm cả 500 m2 đất mà em đang thuê). Em muốn hỏi Luật sư là anh A có được thế chấp quyền sử dụng đất đã cho em thuê hay không? Sau 10 năm nếu anh A không trả được tiền cho ngân hàng thì tài sản thế chấp đó được xử lý như thế nào? Nhà xưởng của em có bị ảnh hưởng gì không ạ? 

Em rất mong nhận được sự giải đáp sớm từ phía Luật sư. Em xin chân thành cám ơn Luật sư! 

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

Bộ luật dân sự năm 2015.

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, giữa bạn và anh A đang tồn tại một hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, trong đó bạn là bên thuê, anh A là bên cho thuê và đối tượng của hợp đồng ở đây là quyền sử dụng 500 m2 đất với thời hạn là 20 năm.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thế chấp có quyền “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Như vậy, anh A có quyền thế chấp quyền thế chấp quyền sử dụng 500 m2 đất đó để vay tiền ngân hàng. 

Xét thấy, tài sản thế chấp ở đây là quyền sử dụng 800 m2 đất (trong đó có 500 m2 đất đang cho bạn thuê), điều đó đồng nghĩa với việc chỉ có quyền sử dụng đất (không bao gồm tài sản gắn liền với đất) mới được xác định tài sản thế chấp. 

Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, có thể khẳng định, bạn chính là chủ sở hữu nhà xưởng được xây dựng trên 500 m2 đất. Do đó trong trường hợp này, việc thế chấp của anh A để vay tiền ngân hàng thuộc trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 nêu trên. 

Như vậy, sau 10 năm, nếu anh A không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng 800 m2 đất (trong đó có 500 m2 đất mà bạn đang thuê) để thực hiện nghĩa vụ của anh A trong hợp đồng vay. 

Theo quy định tại Điều 303 Bộ luật dân sự năm 2015 về phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp thì: 

“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác”

Việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp nào là hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, do tài sản thế chấp nào cũng đều có đăng kí quyền sở hữu nên bên nhận thế chấp không thể xác lập được quyền sở hữu với tài sản này, vì vậy trong thực tế, phương thức xử lý tài sản thế chấp thường được áp dụng đó là bán đấu giá tài sản. Khi đó, quyền sử dụng 800 m2 đất mà anh A đem ra thế chấp sẽ được đem ra bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực hiện. Việc bán đấu giá này được tiến hành theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Như vậy, nếu anh A thế chấp quyền  sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của anh A thì khi tài sản bị xử lí, ngân hàng chỉ được bán đấu gía quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là bạn vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của anh A trong mối quan hệ với bạn sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về vấn đề Thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.