Thời điểm kết thúc thời hạn của hợp đồng giao dịch dân sự

Tóm tắt câu hỏi: 

Thời điểm kết thúc thời hạn của hợp đồng giao dịch dân sự

1.Tôi có thắc mắc nhờ Luật sư tư vấn: xác định thời điểm bàn giao căn hộ.

Tôi xem Hợp đồng mẫu quy định trong Thông tư 03/2014/TT-BXD, tại Điều 8 – Giao nhận căn hộ có đoạn:

“Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua vào……….. (ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ).

Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá…….ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao căn hộ cho Bên Mua; Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Bên Mua biêt lý do chậm bàn giao căn hộ.”

Tại Điều 12. Trách nhiệm của hai bên và việc xử lý vi phạm hợp đồng:

” Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Bán chậm trễ bàn giao căn hộ cho Bên Mua như sau:

a) Nêu Bên Mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn…….. ngày, kể từ ngày Bên Bán phải bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại  ðiêu 8 của hợp đồng này mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao căn hộ cho Bên Mua thì Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiên phạt vi phạm với lãi suât là….% (….phân trăm) (các bên thỏa thuận cụ thể % lãi suât/ngày hoặc theo từng tháng và lãi suât có kỳ hạn… tháng hoặc không kỳ hạn) do Ngân hàng ………..công bô tại thời điểm thanh toán trên tổng số tiên mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán và được tính từ ngày phải bàn giao theo thỏa thuận đến ngày Bên Bán bàn giao căn hộ thực tế cho Bên Mua.

Vậy điền ngày, tháng cụ thể vào chỗ ” …” như sau:

“Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua dự kiến vào Quý IV năm 2015.

Việc bàn giao Căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại Khoản này, nhưng không được chậm quá 06 (sáu) tháng, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao Căn hộ cho Bên Mua; Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Bên Mua biết lý do chậm bàn giao Căn hộ.”

…

“Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Bán chậm trễ bàn giao căn hộ cho Bên Mua như sau:

a) Nêu Bên Mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Bên Bán phải bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại  Điều 8 của hợp đồng này mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao căn hộ cho Bên Mua thì Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiên phạt vi phạm với lãi suât là 01% trên tổng số tiên mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán và được tính từ ngày phải bàn giao theo thỏa thuận đến ngày Bên Bán bàn giao căn hộ thực tế cho Bên Mua.

==> Vậy thời điểm đến hạn phải bàn giao căn hộ được xác định là ngày: 31/12/2015. Do đó, nếu Bên bán chậm bàn giao quá 06 tháng thì tiền phạt Bên bán chậm bàn giao căn hộ sẽ được tính từ ngày 1/1/2016 đến ngày Bên bán thực bàn giao căn hộ.

Tôi hiểu như vậy có đúng không và pháp luật khi lập hợp đồng mẫu quy định tại Thông tư 03/2014/TT – BXD ngày 20/02/2014 có xác định đúng như vậy không?

2.Tôi có thắc mắc tương tự nhờ Luật sư tư vấn: xác định thời điểm phải thanh toán

” Bên mua phải thanh toán số tiền xx đồng vào ngày 01/01/2015,. Bên mua được phép thanh toán không chậm quá 15 ngày. Nếu bên mua chậm thanh toán quá 15 ngày thì tính lãi phạt 1% kể từ ngày đến hạn phải thanh toán.

==> Vậy thời điểm đến hạn phải thanh toán được xác định là ngày 1/1/2015. Do đó, nếu bên mua chậm thanh toán quá 15 ngày thì tiền phạt Bên mua chậm thanh toán sẽ được tính từ ngày 2/1/2015 đến khi bên mua thực thanh toán.

Tôi hiểu như vậy có đúng không? và pháp luật có quy định cách hiểu giống tôi hiểu không?

3.Nếu được, Luật sư vui lòng cho tôi một trường hợp điển hình đã được Cơ quan pháp luật xử lý tranh chấp về việc  xác định thời điểm đến hạn (bài báo pháp luật đăng tải).

Trân trọng cảm ơn Luật sư!

Người gửi: Quynh Luu

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn ! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật Dân sự năm 2005;

– Thông tư Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 

2. Thời điểm kết thúc thời hạn của hợp đồng giao dịch dân sự

2.1. Xác định thời điểm bàn giao căn hộ

Để giải đáp thắc mắc của bạn; cần dựa vào Điều 153, Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về kết thúc thời hạn:

“1. Khi thời hạn tính bằng ngày thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hạn.

Khi thời hạn tính bằng tuần thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tuần cuối cùng của thời hạn.

Khi thời hạn tính bằng tháng thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tháng cuối cùng của thời hạn; nếu tháng kết thúc thời hạn không có ngày tương ứng thì thời hạn kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng đó.

Khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn.

Khi ngày cuối cùng của thời hạn là ngày nghỉ cuối tuần hoặc ngày nghỉ lễ thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày làm việc tiếp theo ngày nghỉ đó.

Thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hạn vào lúc hai mươi tư giờ của ngày đó.”

Từ căn cứ pháp lý trên sẽ thấy ngay được rằng nếu như 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn bàn giao căn hộ là tháng thì thời hạn kết thúc việc bàn giao căn hộ tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tháng cuối cùng của thời hạn; nếu tháng kết thúc thời hạn không có ngày tương ứng thì thời hạn kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng đó.

Ví dụ: trong trường hợp mà 2 bên giao kết hợp đồng vào ngày 13/4/2014 mà trong hợp đồng ghi thời hạn muộn nhất mà bên bán phải bàn giao căn hộ là quý IV năm 2015. Thì thời điểm kết thúc của thời hạn bàn giao nhà sẽ là ngày 13/12/2015.

Do đó, để xác định đươc thời điểm đến hạn phải bàn giao căn hộ chung cư cho bạn có phải là ngày 31/12/2015 hay không thì còn phải dựa vào thời điểm 2 bên giao kết hợp đồng nữa.

Cách hiểu của bạn với ý thứ hai là Đúng. Vì theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD và sự thỏa thuận của 2 bên khi giao kết hợp đồng. Khi bên bán chậm bàn giao quá 06 tháng thì tiền phạt bên bán chậm bàn giao sẽ được tính từ ngày 01/01/2016. Căn cứ theo khoản 2, Điều 152, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về thời điểm bắt đầu thời hạn:

“Khi thời hạn được xác định bằng ngày, tuần, tháng, năm thì ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo của ngày được xác định.”

Một số lưu ý dành cho bạn khi giao kết hợp đồng:

Thứ nhất, Để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả 2 bên khi tham gia giao kết hợp đồng, các vấn đề  liên quan đến mặt thời gian phải thật cụ thể; rõ ràng; ngày, tháng, năm. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng không nên viết là “dự kiến vào Quý IV năm 2015” sẽ dẫn đến những hệ quả phát sinh gây hiểu nhầm cho các bên. Nên nếu bạn và bên bán thỏa thuận về kết thúc thời hạn bàn giao chung cư là ngày 31/12/2015 thì trong hợp đồng nên viết là “Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua vào ngày 31/12/2015.”

Thứ hai, về khoản tiền phạt vi phạm mà hai bên thỏa thuận là lãi suât 01%, thì giả sử sau này bên bán có vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ khi đó để tránh việc rắc rối trong việc đòi bên bán bồi thường; thì trong hợp đồng hai bên nên ghi cụ thể như hướng dẫn trong Thông tư số 03/2014/TT-BX về:  cách thức tính lãi suất( % lãi suất/ngày hoặc theo từng tháng và lãi suất có kỳ hạn… tháng hoặc không kỳ hạn); do Ngân hàng nào? công bố tại thời điểm thanh toán ngày bao nhiêu? và thời gian tính như thế nào? được tính bắt đầu từ ngày nào đến ngày nào?

2.2. Xác định thời điểm phải thanh toán

Cách hiểu của bạn Đúng. Vì căn cứ theo quy định theo Điều 152, Bộ Luật dân sự 2005 (đã trình bày ở trên). Do đó, trong trường hợp vì lí do bất khả khánh mà bên mua không thể thanh toán số tiền xx đồng vào ngày 01/01/2015 được thì bên mua có thể lùi thời hạn thanh toán nhưng phải trước ngày 17/01/2015. Nếu sau 17/01/2015 mà bên mua vẫn chưa thanh toán được số tiền đó thì sẽ bị tính lãi phạt 1% kể từ ngày 02/01/2015.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Thời điểm kết thúc thời hạn của hợp đồng giao dịch dân sự. Thủ tục khi người Việt kiều xác nhận con là công dân Việt Nam. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.