Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng và quyền của người sử dụng đất trong việc ủy quyền cho người khác quản lý đất và thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ tài chính về đất.

Tóm tắt câu hỏi

Xin cho tôi hỏi một vấn đề như sau:

Tôi có mua 1 lô đất, đã thực hiện đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng/ mua bán ( tại phòng công chứng tư), trong sổ đỏ đã CHỈNH LÝ quyền sở hữu đất thành tên của tôi ở mặt sau của sổ đỏ.( Đặc điểm của lô đất hiện tại là chưa xây dựng nhà ở, sổ đỏ theo mẫu năm 2009) Nhưng Do tôi phải đi công tác nước ngoài với thời gian dài (3 năm) nên tôi mong muốn ủy quyền cho người khác ở Việt Nam thay mặt tôi thực hiện 3 nội dung công việc như sau:

1> Thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất hằng năm với nhà nước

2> Quản lý lô đất: Thay mặt tôi ký thay nếu có kiện tụng liên quan tới lô đất xảy ra, xử lý các việc dân sự như không cho phép người khác xà bần vào lô đất, chiếm dụng hoặc sử dụng lô đất một cách tự ý.

3> Nhân tiền đền bù ( Nếu nhà nước quy hoạch làm đường phạm vào lô đất) Vậy xin cho tôi hỏi 03( ba) câu hỏi như sau:

1> Việc chỉnh lý sang tên tôi ( ghi ở mặt sau sổ đỏ ở phần: Những nội dung thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) thì tôi đã toàn quyền sử dụng để xây nhà ở cũng như mua bán chuyển nhượng theo đúng pháp luật hay chưa. Hay là tôi phải làm lại sổ đỏ đứng tên tôi theo mẫu mới của nhà nước thì mới có toàn quyền sử dụng, mua bán chuyển nhượng đối với lô đất.

2> Theo những công việc tôi mong muốn ủy quyền, thì nội dung ủy quyền trong bản ủy quyền phải như thế nào thì sẽ hợp lý

3> Với nội dung ủy quyền như vậy, thì người được ủy quyền có đủ QUYỀN- TƯ CÁCH PHÁP LÝ để thực hiện việc mua bán/ chuyển nhượng sang tên cho người khác hay không ( Ngay cả khi NGƯỜI ĐƯỢC ỦY QUYỀN cầm bản GỐC Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên ĐÃ CHỈNH LÝ sang tên tôi)

Người gửi: Bằng Cường ( Gia Lai)

Luật sư tư vấn

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai 2013

– Bộ luật dân sự 2015

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai

2. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng đất từ thời điểm nào?

Về yêu cầu mà bạn hỏi về việc chỉnh lý tên người sử dụng đất vào mặt sau Giấy chứng nhận quyền sử đất sau khi chuyển nhượng có hiệu lực không thì chúng tôi trả lời như sau:

Khoản 5 Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định là “trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.” Việc cấp mới hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp được hướng dẫn Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT và Khoản 14, 15 Thông tư 33/2017/TT0BTNMT sửa đổi, bổ sung Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Theo đó, trong trường hợp của bạn chúng tôi xác định là bạn nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận của người không phải ngoài không phải thành viên gia đình, do đó, đối chiếu với quy định trên chúng tôi xác định bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 và điểm i, k Khoản 2 Điều 17, cụ thể như sau:

“Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng …. ;[…]

2. Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

i) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi;

k) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.”

Như vậy, theo quy định trên với trường hợp của bạn thì bạn chỉ được cấp giấy chứng nhận mới khi trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc khi bạn có nhu cầu, còn không thì bạn chỉ được xác nhận thay đổi về tên người có quyền sử dụng đất vào giấy chứng nhận. Như vậy, nếu bạn không có nhu cầu thì việc chỉnh lý sang tên bạn ghi ở mặt sau sổ đỏ ở phần: Những nội dung thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được coi là hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn không cần phải làm lại sổ mới.

Tuy nhiên, về việc bạn đã có toàn quyền sử dụng thửa đất này để xây nhà ở cũng như mua bán chuyển nhượng hay chưa thì chúng tôi xác định như sau:

Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Cụ thể, Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ đăng ký đất đai sau khi chuyển nhượng như sau:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[…]4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;[…]

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

Như vậy, khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng, bên chuyển nhượng (hoặc bạn nếu có thỏa thuận) phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Ủy ban nhân dân xã và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm các bên làm thủ tục đăng ký biến động đất đai vào sổ địa chính.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn tuy đã chỉnh lý tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên để có toàn quyền sử dụng, chuyển nhượng thửa đất này thì bạn cần yêu cầu bên chuyển nhượng tự làm hoặc thỏa thuận ủy quyền cho bạn làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Ủy ban xã, khi hoàn tất thủ tục đăng ký này thì khi đó bạn với được coi là hoàn thành thủ tục chuyển nhượng và xác lập quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó.

3. Người sử dụng đất có được ủy quyền cho người khác quản lý, thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ tài chính về đất hay không?

Khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.”

Pháp luật không quy định cụ thể về trường hợp nào được ủy quyền hay không được ủy quyền mà quy định rải rác ở nhiều văn bản khác nhau. Theo đó, có một số giao dịch không được ủy quyền như: đăng ký kết hôn, ly hôn, công chứng di chúc của mình, việc ủy quyền làm xung đột lợi ích giữa các bên, …. Đồng thời, việc ủy quyền cũng là 1 giao dịch dân sự nói chung nên để có hiệu lực nó phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 121 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

Như vậy, Đối với trường của bạn chúng tôi xác định việc ủy quyền này pháp luật không cấm do đó bạn có thể ủy quyền cho người khác quản lý, xác lập giao dịch về đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất thay bạn khi bạn đi nước ngoài, tuy nhiên, như đã nói thì việc ủy quyền này chỉ có hiệu lực khi đảm bảo các điều kiện trên nếu không nó sẽ bị vô hiệu.

Về cách thức ủy quyền:

+ Về hình thức: bạn có thể viết giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền cho người mà bạn muốn ủy quyền thực hiện các công việc trên. Về hình thức thì tuy pháp luật không bắt buộc nhưng để đảm bảo giá trị pháp lý cao khi người được ủy quyền thực hiện các giao dịch dân sự thay bạn thì hai bạn nên đi công chứng, chứng thực văn bản ủy quyền này.

+ Về nội dung ủy quyền: pháp luật không đưa ra mẫu văn bản ủy quyền cố định, theo đó, bạn có thể tham khảo một số mẫu văn bản ủy quyền trên web để tự mình lập văn bản ủy quyền hoặc nhờ các công ty văn phòng luật thực hiện thay. Tuy nhiên, vì thời gian bạn đi ra nước ngoài là 3 năm nên mọi tình huống có thể phát sinh bất ngờ mà bạn không thể lường trước được, do đó, bạn cần lưu ý một số điểm sau:

• Về thời hạn ủy quyền: Điều 563 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Như vậy, pháp luật cho phép các bên tự định đoạt do đo bạn nên thỏa thuận với bên được ủy quyền về thời hạn ủy quyền dài ngắn hợp lý để tránh trường hợp bạn phải về Việt Nam để ủy quyền tiếp do hết thời hạn hoặc khi bạn muốn kết thúc ủy quyền mà lại chưa hết thời hạn.Điều khoản này sẽ là căn cứ để ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ ủy quyền.

• Về công việc ủy quyền: Những nội dung mà bạn muốn ủy quyền sẽ được xác định thành điều khoản về công việc ủy quyền hay phạm vi, nôi dung ủy quyền.Ở điều khoản này, bạn cần trình bày vừa chi tiết vừa khái quát và phải mang tính dự đoán do bạn đi nước ngoài những 3 năm nên việc chi tiết sẽ giúp người được ủy quyền thực hiện công việc thuận tiện hơn và việc khái quát, dự doán sẽ nhằm ứng phó với trường hợp có sự việc mới phát sinh khi đó từ quy định khái quát đó người được ủy quyền có thể tùy cơ ứng biến để thực hiện công việc thay bạn.

• Điều khoản ràng buộc trách nhiệm của người được ủy quyền: do giá trị quyền sử dụng đất là một tài sản lớn, trong khi bạn lại giao giấy tờ cho họ và đi nước ngoài trong thời gian dài không trực tiếp quản lý, nắm bắt thông tin được do đó có thể gặp rủi ro người này chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn rồi bỏ trốn khi đó bạn sẽ mất hết. Do đó, điều khoản này phải đảm bảo có tính ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ cao đối với họ trong việc thực hiện nghĩa vụ với bạn. Tuy nhiên, cũng không được đưa ra các điều khoản mang tính trái pháp luật, đạo đức để ép buộc người được ủy quyền.

– Về tư cách pháp lý của người được ủy quyền trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giấy tờ đất đứng tên bạn thì Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 165. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật

1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau đây:

b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;”

“Điều 187. Quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản

1. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định.

2. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”

“Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

“Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.”

Như vậy, theo các quy định trên thì khi bạn ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi đó người được ủy quyền sẽ được xác lập tư cách pháp lý về quyền chiếm hữu và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo nội dung, phạm vi ủy quyền. Do dó, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì họ chỉ cần xuất trình văn bản ủy quyền có hiệu lực giữa họ và bạn và người thứ 3 đồng ý thì khi đó dù trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tên bạn thì người được ủy quyền vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác một cách hợp pháp.

Trên đây là tư vấn từ Luật Việt Phong về yêu cầu của bạn. Chúng tôi hy vọng quý khách có thể vận dụng được các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan , hoặc cần tư vấn, giải đáp quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý

Chuyên viên: Nguyễn Thị Thu

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng và quyền của người sử dụng đất trong việc ủy quyền cho người khác quản lý đất và thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ tài chính về đất.
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn