Thủ tục để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng nhà trọ

Tóm tắt câu hỏi:

Thủ tục để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng nhà trọ

Chào luật sư, hiện nay tôi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây dựng nhà trọ cho thuê. Nhưng hiện nay có một số huyện trên địa bản tỉnh của tôi lại hạn chế diện tích và mỗi người chỉ được chuyển mục đích sang đất ở trong hạn mức được giao đất để phục vụ xây dựng nhà ở. Luật sư cho tôi hỏi: việc trả lời như vậy có đúng không? Trường hợp tôi muốn xây dựng nhà trọ cho thuê (khoảng 10 – 20 phòng) thì phải làm thế nào? Trình tự, thủ tục ra sao? Tôi có phải chuyển sang hình thức là tổ chức và xin chủ trương thực hiện dự án như Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP hay không? Xin cảm ơn!

Người gửi: Hồ Mỹ Dung (Bình Dương)

 

Luật sư tư vấn:

Xin chào chị! Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của chị, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn chị như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013;

– Quyết định số 49/2015/QĐ – UBND tỉnh Bình Dương ban hành quy định về thẩm định chủ trương đầu tư, nhu cầu sử dụng đất và điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương;

2/ Thủ tục để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng nhà trọ 

Theo quy định pháp luật đất đai, Nhà nước chỉ quy định hạn mức đất giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Pháp luật không quy định về hạn mức đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, việc một số huyện quy định hạn chế diện tích đất chuyển mục đích sử dụng là không có căn cứ pháp luật.

Theo hướng dẫn của Tổng Cục quản lý đất đai tại Văn bản số 507/TCQLDĐ – CSPC ngày 20/4/2016: “yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có đất ở hợp pháp mới được kinh doanh nhà trọ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có nhu cầu phát triển nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và sau đó thực hiện phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhà nước không giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án phát triển nhà ở“

Như vậy, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà muốn kinh doanh nhà trọ thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và sau đó thực hiện các thủ tục để phát triển nhà ở. Tùy theo mức vốn đâu tư mà nhà đầu tư phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể hoặc thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật.

Trường hợp chị thành lập hộ kinh doanh cá thể thì xin chủ trương và lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tịa Ủy ban nhân dân cấp huyện nói có đất. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng được quy định tại khoản 2 Điều 4 và Điều 16 Quyết định số 49/2015/QĐ – UBND như sau:

“Điều 4. Thành phần, số lượng hồ sơ

2. Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện

Người có nhu cầu sử dụng đất nộp 06 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả – Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, gồm:

a) Văn bản xin chấp thuận chủ trương địa điểm đầu tư – bản chính;

b) Đề xuất nhu cầu sử dụng đất- bản chính; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

c) Chứng minh nhân dân của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện hộ kinh doanh hoặc Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cá thể (nếu có) – bản sao;

d) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư – 01 bản chính, 05 bản sao; trường hợp dự án không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất không cần phải nộp Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư.”

“Điều 16. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 04 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả – Ủy ban nhân dân cấp huyện, gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số30/2014/TT-BTNMT – bản chính;

b) Tờ khai tiền sử dụng đất (đối với trường hợp giao đất, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

c) Tờ khai tiền thuê đất (đối với trường hợp thuê đất, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

d) Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

đ) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

e) Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án – bản sao;

g) Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cá thể – bản sao;

h) Phương án sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư – bản chính;

Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có Giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật – bản sao.

i) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất, cho thuê đất – bản sao;

k) Giấy tờ chứng minh để được hưởng chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) – bản chính;

l) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp kèm theo quyết định giao đất/cho thuê đất và hợp đồng thuê đất (trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất) – 01 bản chính, 03 bản sao;

m) Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính – 01 bản chính, 03 bản sao;

n) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (kèm theo Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và Phiếu xác nhận kết quả đo đạc) – bản chính;

o) Trường hợp người sử dụng đất xin hưởng chính sách xã hội hóa phải nộp kèm các văn bản sau:

– Đơn đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất, ghi rõ: diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý do miễn, giảm và thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất – bản chính;

– Văn bản cam kết của người sử dụng đất về việc đáp ứng các quy định về tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn xã hội hóa theo các quy định của Thủ tướng Chính phủ – bản chính.

2. Cơ quan thực hiện thủ tục:

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp huyện;

b) Cơ quan trực tiếp thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Cơ quan phối hợp: Chi cục Thuế, Phòng Tài chính.

3. Thời gian giải quyết: 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian ký phụ lục hợp đồng thuê đất. Trong đó, trình tự các bước thực hiện như sau:

a) Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, tham mưu Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện ký, ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, chuyển toàn bộ hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để chuyển thông tin địa chính trong ngày làm việc; đồng thời Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện các bước xác định giá đất cụ thể (nếu có) theo quy định tại Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND;

d) Trong ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai lập phiếu chuyển thông tin địa chính, chuyển đến Phòng Tài chính Kế hoạch, Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định Quyết định số 1517/QĐ-UBND;

đ) Sau khi có kết quả xác định các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của Phòng Tài chính Kế hoạch và xác định giá đất cụ thể của Sở Tài chính (nếu có), trong ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển thông tin địa chính sang Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất;

e) Sau khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế, trong ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai mời người sử dụng đất đến nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính;

g) Trong thời gian 02 ngày làm việc, kể từ ngày người sử dụng đất nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai chỉnh lý biến động hoặc in Giấy chứng nhận và chuyển toàn bộ hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký ban hành;

h) Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trình Phòng Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trong ngày làm việc.”

Trường hợp chị thành lập Doanh nghiệp để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thì xin chủ trương và lập thủ tục tại Ủy ban nhân dân Tỉnh. Trình tự, thủ tục được quy định tại khoản 1 Điều 4 và Điều 12 Quyết định số 49/2015/QĐ – UBNĐ và thực hiện tại Ủy ban nhân dân tỉnh như sau:

“1. Đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 (sau đây gọi tắt là Luật Đầu tư) và các dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện được quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

Người có nhu cầu sử dụng đất nộp 07 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả – Sở Kế hoạch và Đầu tư đối với trường hợp là tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, gồm:

a) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư – bản chính;

b) Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức – bản sao từ bản gốc hoặc bản sao có chứng thực hoặc bản sao xuất trình kèm bản chính để đối chiếu (sau đây gọi chung là bản sao);

c) Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án – bản chính;

d) Một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư – 01 bản chính, 06 bản sao;

đ) Đề xuất nhu cầu sử dụng đất- bản chính; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

e) Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính – bản chính;

g) Hợp đồng BCC (Hợp đồng hợp tác kinh doanh) đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC – 01 bản chính, 06 bản sao;

h) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư – 01 bản chính, 06 bản sao; trường hợp dự án không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất không cần phải nộp Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư.”

“Điều 12. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thành phần, số lượng hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 04 bộ hồ sơ, trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thì nộp 05 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả – Sở Tài nguyên và Môi trường, gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT – bản chính;

b) Tờ khai tiền sử dụng đất (đối với trường hợp giao đất, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

c) Tờ khai tiền thuê đất (đối với trường hợp thuê đất, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

d) Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

đ) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

e) Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có, theo mẫu của Bộ Tài chính) – bản chính;

g) Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế hoặc Quyết định thành lập tổ chức theo quy định của pháp luật (nếu có); Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư (đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài) – bản sao;

h) Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án – bản sao;

i) Bản thuyết minh dự án đầu tư – bản chính;

k) Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình – bản sao;

l) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; điều kiện giao đất, cho thuê đất – bản sao;

m) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên, từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ trở lên. Hoặc, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa, dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ – bản sao;

n) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (kèm theo Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và Phiếu xác nhận kết quả đo đạc) – bản chính;

o) Giấy tờ về nguồn gốc đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp kèm theo quyết định giao đất/cho thuê đất, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất và hợp đồng thuê đất (trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất) – 01 bản chính, còn lại bản sao;

p) Đối với các chủ đầu tư xin hưởng chính sách xã hội hóa phải nộp kèm các văn bản sau:

– Đơn đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất, ghi rõ: diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý do miễn, giảm và thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất – bản chính;

– Văn bản cam kết của chủ đầu tư về việc đáp ứng các quy định về tiêu chí, quy mô, tiêu chuẩn xã hội hóa theo các quy định của Thủ tướng Chính phủ – bản chính.”

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Thủ tục để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng nhà trọ. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.