Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính gửi Cty Luật Việt Phong ! Tôi đã và đang vướng mắc về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2003 đến nay, Mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ từ Quý Công Ty ! Sự việc của tôi như sau : Năm 2003 gia đình tôi có mua đất làm nhà ở (đất ở nông thôn trong làng ) huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên. Giấy nhượng quyền sử dụng đất đã được Chủ Tịch Xã và Địa Chính Xã đóng dấu đỏ xác nhận việc mua bán giữa hai bên là tháng 12 năm 2003 là thửa đất số 7, tờ bản đồ số 18 (thời điểm đó các hộ dân ở xã chưa có Sổ Đỏ). Chúng tôi đã an cư tại đó, đến năm 2005, xã có thông báo mọi nhà ra đăng ký để làm Sổ Đỏ, gia đình chúng tôi có ra đăng ký, nhưng cán bộ xã nói rằng các trường hợp mua bán sẽ làm vào đợt sau. Gia đình chúng tôi đã chờ đợi đợt sau nhưng không thấy đợt sau. Đến năm 2010 gia đình tôi đã mang giấy tờ ra phòng địa chính của xã nộp cùng đơn để làm các thủ tục được cấp Sổ Đỏ. Sau đó cán bộ địa chính xã đã báo cán bộ Phòng Công Chứng đến để làm lại Hợp Đồng Chuyển Nhượng mới giữa 2 bên chúng tôi (tháng 11 năm 2010). Khi đó tôi thấy Sổ Đỏ được cấp ngày 30 tháng 12 năm 2005 cho người đã chuyển nhượng một phần đất cho chúng tôi, trong sổ đó bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng cho chúng tôi từ năm 2003, đồng thời số thửa đất và số sổ cũng khác so với giấy tờ chuyển nhượng của tôi đã được xã xác nhận trước đó (số thửa đất 17 và 18 của tờ bản đồ số 29 – một phần là đất ở nông thôn và một phần là đất nuôi trồng thủy sản). Tôi đã mang bản hợp đồng mới này cùng các bản trích lục bản đồ lên Phòng địa chính xã nộp cho cán bộ địa chính xã để làm sổ đỏ (có phí bôi trơn) Kể từ tháng 11 năm 2010, mỗi lần tôi đến để hỏi xem đã làm xong chưa thì đều nhận được các lý do thế này hay thế kia…, nên chưa làm được. Và rồi phải có mã số thuế cá nhân để nộp thuế. Vậy là tôi lại đi xin mã số thuế cá nhân của tôi và của người đã chuyển nhượng đất cho tôi, sau đó tôi đưa hai mã số thuế này đến, đồng thời gửi luôn tiền để đóng thuế. Hy vọng rằng mọi việc đã đầy đủ. Nhưng một thời gian tôi đi làm xa nhà về hỏi thăm xem đã xong được chưa thì lại nhận thêm lý do nữa rằng phải có mã số thuế cá nhân của cả 2 vợ chồng bên mua và bán. Vậy là tôi lại đi xin thêm mã số thuế cá nhân của 2 thành viên nữa và rồi lại tiếp tục chờ đợi ( chúng tôi là công nhân và nông dân nên chưa có gì để sử dụng mã số thuế ). Đợi mãi (sau 04 năm kể từ ngày tôi nộp hồ sơ đăng ký ) thì cũng có kết quả, nhưng vẫn chưa đầy đủ 02 phần Sổ Đỏ. Đến tháng 11 năm 2014 tôi đến phòng địa chính xã để nhận giấy, cán bộ xã chỉ đưa cho tôi 01 bản (phần đất ở nông thôn), tôi hỏi còn thiếu 01 bản nữa thì cán bộ nói rằng chưa làm xong (phần đất nuôi trồng thủy sản). Vậy là gia đình chúng tôi lại tiếp tục chờ đợi đến nay mà không biết đợi đến bao giờ nữa. Hiện tại cán bộ địa chính và chủ tịch xã đang bị Công An giam giữ để điều tra vì các vi phạm về quản lý đất đai trong xã. Trên đây là toàn bộ quá trình để xin được cấp Sổ Đỏ của gia đình chúng tôi mà vẫn chưa xong, có nhiều vấn để trong đó:

– Tại sao trên hồ sơ của Xã năm 2003 thửa đất của chúng tôi là thửa đất số 7, tờ bản đồ số 18, đến năm 2005 lại là thửa đất 17 và 18 của tờ bản đồ số 29 ?

– Tại sao thửa đất đã chuyển nhượng năm 2003 mà đến năm 2005 xã cấp Sổ Đỏ vẫn bao gồm cả thửa đất đã chuyển nhượng của tôi ?

– Giấy tờ chuyển nhượng của tôi đã có từ năm 2003, được xã xác nhận đầy đủ theo đúng thẩm quyền khi đó, vậy tại sao tôi lại phải làm lại hợp đồng chuyển nhượng lần nữa ?

– Vậy để được cấp Sổ Đỏ còn lại của tôi trong trường hợp này tôi phải làm thủ tục gì ?

Người gửi: Nguyễn Hùng (Hưng Yên)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2003;

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013.

– Thông tư Số: 17/2009/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư  số: 55/2013/TT-BTNMT  quy định về thành lập bản đồ địa chính;

2/ Về việc thay đổi số thửa đất và tờ bản đồ địa chính:

– Căn cứ theo Điều 5. Số: 17/2009/TT-BTNMT quy định về Thể hiện thông tin thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau

1. Thông tin thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

a) Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”;

b) Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất;”

Ngoài ra theo Điều 17 thông tư số: 55/2013/TT-BTNMT quy định về Chỉnh lý, bổ sung bản đồ địa chính như sau:

“1. Việc chỉnh lý, bổ sung nội dung bản đồ địa chính phải được tiến hành thường xuyên trong các trường hợp:

1.1. Đo vẽ bổ sung khu vực chưa đo vẽ thuộc phạm vi mảnh bản đồ hiện có.

1.2. Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất).

1.3. Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất).

1.4. Thay đổi diện tích thửa đất.

1.5. Thay đổi mục đích sử dụng đất.

1.6. Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất.

1.7. Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp.

1.8. Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia.

1.9. Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình.

1.10. Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ.”

Do thông tin mà bạn cung cấp chưa rõ ràng nên chúng tôi chỉ xác định rằng: việc thay đổi số thửa đất và số tờ bản đồ có thể là 1 trong các nguyên do trên.

3/ Về các thủ tục hành chính cần thực hiện lại

Căn cứ Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, mảnh đất mà bạn mua không đủ điều kiện để được chuyển nhượng, mua bán và việc mua bán này bạn chỉ nói là đã được Chủ Tịch Xã và Địa Chính Xã đóng dấu đỏ xác nhận việc mua bán giữa hai bên chứ chưa nói rõ là đã làm thủ tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác nên việc chuyển quyền sử dụng đất này chưa được cập nhật vào hồ sơ địa chính địa phương, từ đó, khi bên bán mảnh đất cho gia đình bạn làm sổ đỏ vào năm 2005 thì trong hồ sơ địa chính, thửa đất vẫn thuộc sở hữu của bên bán và được làm sổ đỏ cho bên bán. Do vậy, đến năm 2010 khi gia đình bạn làm thủ tục đăng kí cấp sổ đỏ, cơ quan Địa chính xã đã yêu cầu gia đình bạn làm lại hợp đồng mua bán mảnh đất nói trên để hoàn thiện thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi Công chứng hợp đồng mua bán đất, gia đình bạn đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) căn cứ theo điều 50 luật đất đai năm 2003 quy định về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.”

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 có quy định như sau: 

“2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã nộp hồ sơ cho phòng địa chính xã nhưng không nhận được sự phản hồi của cán bộ địa chính và yêu cầu khai báo mã số thuế cá nhân. Sau đó 4 năm mới có thông báo nộp thuế và gia đình bạn mới nhận được 1 bản giấy chứng nhận đối với phần đất ở nông thôn còn bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nuôi trồng thủy sản vẫn chưa được hoàn thiện. Như vậy, cán bộ địa chính xã đã làm trái với quy định của pháp luật đất đai về thời hạn thực hiện việc thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong trường hợp của bạn có thể gửi đơn khiếu nại hành vi hành chính của cán bộ địa chính xã nhưng để đảm bảo thời gian và lợi ích tốt nhất cho bạn, bạn nên làm theo cách sau để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất còn lại:

4/ Thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

–  Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (01) bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất. UBND xã/phường nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện
+ Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra.

+ Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận.

+ Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận theo quy định.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.