Tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Kính gửi : Các luật sư Công ty luật Việt Phong

Đầu tiên cho tôi xin gửi lời chào chân thành tới các luật sư, hiện tôi có 2 vấn đề về tranh chấp đất đai và rất mong được sự chỉ dẫn của các luật sư, do không am hiểu nhiều về luật nên rất mong các luật sư hãy giúp và chỉ dẫn cho tôi.

Gia đình ngoại tôi có 8 người con và đã lấy vợ gả chồng hết rồi và ông bà cũng đã chia đều phần ăn cho mỗi người là 3000m2 đất nông nghiệp. Vào năm 2006 ông ngoại mất và năm 2009 bà thì bị bệnh nên có bán cho gia đình tôi 1,300m2 đất nông nghiệp để lấy tiền chữa bệnh với giá 90 triệu đồng và đều có sự đồng thuận và chứng kiến của tất cả những người trong gia đình, lúc đó cậu tôi có mảnh đất là 4,300m2 và yêu cầu đổi với tôi để thuận tiện làm ăn và gia đình tôi cũng chấp nhận và đã canh tác được 7-8 năm. Do là người thân trong nhà với lo chăm sóc bà ngoại nên tôi không quan tâm tới việc sang tên bằng khoáng đất cho tới năm 2010 thì bà ngoại mất và không để lại di chúc và đến năm 2013 thì dì út tôi tách hộ khẩu ra và nhập cậu tôi vào ( từ đó giờ trong hộ khẩu chỉ có ông bà ngoại và út tôi thôi chứ không có cậu tôi ). Tới cuối 2015 cậu tôi yêu cầu là sang tên đất của ông bà để lại cho cậu tôi nhưng mấy dì tôi không đồng ý ( vì bản tính của cậu tôi chỉ biết lo ăn chơi, nợ nần nên sợ bán hết ) vậy là cậu tôi có ý định chiếm đoạt tài sản và xua đuổi, đánh đập, hăm dọa không cho ai tới nhà để cúng ông bà, buộc lòng gia đình tôi cùng mấy dì tôi làm đơn kiện và yêu cầu phân chia quyền thừa kế. lúc đó cậu tôi có khai báo với chính quyền là lúc trước có cho tôi mượn 1,300m2 giờ lấy lại chứ không phải là bán vì cậu tôi hiện đang giữ bằng khoáng 4,300m2 nên có quyền lấy lại và ngang nhiên vô làm trong đất tôi, gia đình tôi rất bức xúc về việc này.

Vậy xin cho tôi được hỏi các luật sư là :

– Khi lấy vợ xong thì cậu tôi đã bỏ nhà đi mất tích khoảng 5-6 năm không về và mới nhập vào hộ khẩu 3 năm nay (năm 20 tuổi thì cậu tôi cắt hộ khẩu ra cho tới giờ) thì có quyền giành hết quyền thừa kế hay không.

– Bây giờ đất ông bà để lại mà không có di chúc thì gia đình tôi và mấy dì có được hưởng quyền thừa kế không ? phải làm như thế nào ? gửi đơn kiện ở đâu ?

– Đất của tôi 1,300m2 giờ đã bị cậu tôi chiếm đoạt và tôi có thể lấy lại được không? và phải làm như thế nào mới có thể lấy lại được và cơ quan nào có thể giải quyết cho tôi? (trong khi tôi mua thì trong hộ khẩu chỉ có ngoại tôi với út tôi và đã chấp nhận bán cho tôi có sự đồng thuận của tất cả mọi người trong gia đình)

Rất mong các luật sư chỉ dẫn giúp tôi và tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các luật sư.

Người gửi: Hão nguyễn (ngtronghao@gmail.com)

Luật sư tư vấn:

Xin chào anh! Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Căn cứ vào những thông tin anh cung cấp,  công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn anh như sau:

1. Khi lấy vợ xong thì cậu tôi đã bỏ nhà đi mất tích khoảng 5-6 năm không về và mới nhập vào hộ khẩu 3 năm nay (năm 20 tuổi thì cậu tôi cắt hộ khẩu ra cho tới giờ) thì có quyền giành hết quyền thừa kế hay không?

Việc nhập hay tách hộ khẩu không phải là cơ sở để quyết định quyền hưởng thừa kế của một cá nhân. Không có bất kỳ điều khoản nào của pháp luật quy định việc có tên trong sổ hộ khẩu sẽ có quyền hưởng toàn bộ di sản thừa kế.

Bà anh mất mà không để lại di chúc nên di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế. Trong đó hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Căn cứ điều 632 Bộ luật dân sự (BLDS): Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền hưởng di sản theo pháp luật. Căn cứ khoản 2 Điều 672 BLDS: “2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”.

Do đó, cậu của anh sẽ không có quyền hưởng toàn bộ di sản ông bà anh để lại. Mà di sản này sẽ được chia đều cho 8 người con của ông bà. Việc cậu anh có hộ khẩu chung với ông bà không đồng nghĩa với việc toàn bộ di sản đó là thuộc quyền thừa kế của cậu anh.

2. Bây giờ đất ông bà để lại mà không có di chúc thì gia đình tôi và mấy dì có được hưởng quyền thừa kế không? Phải làm như thế nào? Gửi đơn kiện ở đâu?

Luật Cư trú năm 2013 quy định: công dân có quyền đồng thời cũng là nghĩa vụ đăng ký (hộ khẩu) thường trú hoặc tạm trú tại một địa điểm nhất định để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc quản lý nhà nước về cư trú. Mục đích của việc đăng ký hộ khẩu đó là nhằm xác định nơi cư trú của công dân chứ không phải là căn cứ xác định quyền thừa kế. Trong luật này cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định nào thể hiện công dân sẽ không được hưởng thừa kế nếu như không có tên trong sổ hộ khẩu gia đình.

Như vậy, việc có tên hay không có tên trong sổ hộ khẩu gia đình (nhập hay tách hộ khẩu) không hề ảnh hưởng đến quyền thừa kế của của những người con còn lại của ông bà.

Như phần 1 chúng tôi đã nói, vì ông bà anh không để lại di chúc nên sẽ chia di sản theo pháp luật. Hàng thừa kế đầu tiên có: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Cho nên, tất cả những người con của ông bà anh sẽ có quyền thừa kế và hưởng di sản thừa kế ngang nhau mặc cho người đó đã tách hộ khẩu hay đã đi lấy chồng, lấy vợ.

Tuy nhiên, đối với anh – người thuộc hàng thừa kế thứ hai. Căn cứ khoản 3 Điều 676 BLDS “Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không có ai ở hàng thừa kế trước đó do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”. Do đó, anh sẽ không có quyền được hưởng di sản thừa kế của ông bà anh. Anh chỉ được hưởng thừa kế chỉ trong trường hợp những người con của ông bà anh đã chết, hoặc họ không có quyền hưởng di sản theo điều 643 BLDS, hoặc bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản theo điều 642 BLDS.

Giải pháp:

Đầu tiên, những người con của ông bà anh nên ngồi lại nói chuyện với nhau về vấn đề phân chia di sản thừa kế này.

Trường hợp 1: Nếu tất cả các bên không có ý kiến hay phản đối gì về việc phân chia di sản thì các bên sẽ phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng. Cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế nếu hồ sơ hợp lệ, đầy đủ, các bên không có khiếu nại, tố cáo gì. Sau khi công chứng văn bản thừa kế, người được hưởng di sản sẽ thực hiện thủ tục đăng ký quyền tài sản tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Trường hợp 2: Theo quy định của pháp luật, tranh chấp về thừa kế bao gồm tranh chấp về hàng thừa kế và tranh chấp về di sản thừa kế:

– Tranh chấp buộc người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại;

– Yêu cầu chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

– Xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác…

Như vậy, trong trường hợp nếu cậu của anh nhất quyết không đồng ý, phản đối việc phân chia di sản dẫn đến việc mọi người không thể phân chia di sản được (phát sinh tranh chấp thừa kế) thì những người thừa kế còn lại có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản. Theo đó, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản là di sản thừa kế (nơi có mảnh đất ông bà để lại thừa kế) sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. 

Thành phần hồ sơ khởi kiện:

+ Đơn khởi kiện (theo mẫu)

+ Các giấy tờ về quan hệ giữa người khởi kiện và người để lại tài sản: Giấy khai sinh, Chứng minh thư nhân dân, giấy chứng nhận kết hôn, sổ hộ khẩu, giấy giao nhận nuôi con nuôi để xác định diện và hàng thừa kế;

+ Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế;

+ Bản kê khai các di sản;

+ Các giấy tờ, tài liệu chứng minh sở hữu của người để lại di sản và nguồn gốc di sản của người để lại di sản;

+ Các giấy tờ khác: Biên bản giải quyết trong gia đình, biên bản giải quyết tại UBND xã, phường, thị trấn ( nếu có), tờ khai từ chối nhận di sản ( Nếu có).

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Nếu không có gì sai sót Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án thụ lý vụ án kể từ khi nhận được biên lai này. Theo quy định của Bộ luật dân sự, thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác quyền thừa kế của người khác là mười năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

3.  Đất của tôi 1,300m2 giờ đã bị cậu tôi chiếm đoạt và tôi có thể lấy lại được không ? Và phải làm như thế nào mới có thể lấy lại được và cơ quan nào có thể giải quyết cho tôi. (trong khi tôi mua thì trong hộ khẩu chỉ có ngoại tôi với út tôi và đã chấp nhận bán cho tôi có sự đồng thuận của tất cả mọi người trong gia đình).

Theo như thông tin mà anh cung cấp, khi ông bà anh đang còn sống, ông bà đã có ý tặng, cho đất cho mỗi người con và cũng đã chia đều cho mỗi người 3000m2. Tuy nhiên, việc tặng cho này chỉ nói miệng, chưa làm văn bản cam kết tặng cho hay hợp đồng tặng cho. Do đó, trên thực tế mảnh đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của ông bà, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông bà anh (suy đoán). 

Vì mảnh đất ấy vẫn thuộc quyền sử dụng đất của ông bà anh nên khi ông bà bán đất (bán 1300m2) cho anh không cần thiết phải có sự chấp thuận của những người con của ông bà. Do anh chưa cung cấp đầy đủ thông tin nên chúng tôi chưa xác định được việc mua bán đất nông nghiệp giữa anh và ông bà anh có được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực không? Do đó, chúng tôi sẽ chia thành 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Nếu như việc mua bán đất giữa ông bà anh và anh chỉ bằng miệng, trong khi đó theo điểm a khoản 3 Điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định:  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất) cần phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Do đó, Hợp đồng (hợp đồng miệng) về việc mua bán đất giữa anh và ông bà anh sẽ không có hiệu lực. 

Tuy nhiên hợp đồng mua bán đất vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Nếu vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tức: anh sẽ có quyền nhận lại được khoản tiền 90 triệu đồng và có nghĩa vụ trao trả lại mảnh đất mà anh đã mua

Trường hợp 2:  Giả sử, việc mua bán đất giữa anh và ông bà có lập thành văn bản, hợp đồng này được công chứng, chứng thực (hợp lệ) . Đây chính là bằng chứng chứng minh có xảy ra quan hệ mua bán giữa anh và ông bà anh trên thực tế, vì vậy anh có thể bác bỏ lời khai của cậu anh rằng 1.300m2 là cho anh mượn sử dụng. Tuy nhiên, hiện tại anh lại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất diện tích 1,300m2 đó (do anh chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất). 

Để bảo đảm quyền lợi cho mình, anh có thể lựa chọn một trong các giải pháp sau:

– Hai bên phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết. 

– Trường hợp tranh chấp không hòa giải được thì anh có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Lúc này chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết đơn của anh. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì anh có quyền khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc lựa chọn phương án khởi kiện ra Tòa

– Nếu không muốn giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết của ủy ban nhân cấp huyện thì anh có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản tranh chấp (mảnh đất). Tòa sẽ giải quyết tranh chấp của anh theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

– Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. 

Như vậy, anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà anh đã mua. Khi đó, cậu của anh không có quyền được chiếm đoạt hay lấy lại mảnh đất mà anh đã mua nữa

Tuy nhiên, anh phải lưu ý  tại điều 191 luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.

Căn cứ vào quy định này nếu như gia đình anh hiện nay không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa tức là không được mua đất trồng lúa. Còn nếu như diện tích đất nông nghiệp mà anh mua của ông bà anh không phải là đất trồng lúa thì anh vẫn sẽ được nhận chuyển nhượng và được quyền đứng tên trên mảnh đất này.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về vấn đề tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.