Tranh chấp xảy ra khi mua đất mà giấy tờ mua bán không được công chứng

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào quý đoàn luật sư công ty ! Em có một vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất đai, kính mong quý đoàn Luật sư tư vấn giúp đỡ, nội dung như sau: Cuối năm 2010, khoảng tháng 11, nhà em do bị thiên tai nên đổ nát được xã cấp một số tiền và xây dựng lại nhà trên mảnh đất khác. Mảnh đất này do ông Q. đồng ý bán cho nhà em với giá 30 triệu một sào cho nhà em nợ 2 năm phải hoàn tất số nợ, do ông Q. là bí thư thôn cũng là chỗ hàng xóm , tin tưởng giúp đỡ cho nên mọi việc trao đổi qua miệng chỉ có một giấy viết tay với nội dung bán đất với giá 30 triệu một sào có nhân chứng kí là ông trưởng thôn T. , ông Q. giữ tờ giấy này. Mảnh đất nhà em mua là một phần đất vườn nhà ông Q. với chiều ngang 16m và chiều dọc là 53m đo khi làm nhà (tính ra không đủ 1 sào miền Nam), ranh giới vẫn chưa xác định rõ ràng. Năm 2011, mẹ em mang 20 triệu xuống nhà ông Q. trả, hôm trả nợ chỉ có mặt vợ ông Q. và mẹ em cùng một nhân chứng khác. Có viết giấy tay đã trả nợ 20 triệu, trong giấy cũng ghi rõ số nợ trước đó là 30 triệu một sào đất. Năm 2012, mẹ em cùng em mang 10 triệu xuống nhà ông Q. trả, hoàn tất số nợ. Không có ghi bất cứ một giấy tờ nào thêm, chỉ thỏa thuận miệng rằng khi nào làm sổ đỏ ông Q. sẽ cung cấp đủ giấy tờ cho nhà em làm. Khi hỏi tờ giấy viết tay về thỏa thuận mua bán đất ban đầu thì ông Q. nói sẽ đưa sau. Năm 2016, cũng là gần đây ông Q. cải tạo đất vườn sát tường nhà em ( chỉ cách khoảng 20cm -30cm) và đắp bờ đá cao lên khoảng 50cm, do khi làm nhà mẹ em đã đo cách ranh giới khoảng gần 1m đế lấy chỗ đi và làm rãnh nước nhưng bây giờ ông Q. làm bờ đá cao lên lại lấn sát tường nhà em nên sẽ không có lối đi và rãnh cho nước chảy. Mẹ em đã nhiều lần nói lý lẽ với ông Q. nhưng ông Q. không chịu làm bờ đá cách ra thêm. Lúc này mẹ em hỏi tờ giấy mua bán đất thì ông Q. nói đã mất sau đó lại nói đã đưa cho mẹ em nhưng thực tế là chưa đưa cho mẹ em. Mẹ em quyết định nộp đơn lên thôn kiện ông Q. vì đã chiếm dụng đất đai, nhưng do giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có, ông Q. cũng không chịu thừa nhận là bán cho nhà em một sào đất. Ông Q. nói “đo cho bao nhiêu mét đất thì lấy bấy nhiêu”. Hai bên không thể giải hòa được. Đưa đơn lên xã thì xã không nhận đơn và bắt quay về giải hòa với ông Q. Bằng chứng hiện có của mẹ em chỉ có một tờ giấy năm 2011 do vợ ông Q. viết rõ rằng “đã nhận 20 triệu của mẹ em trên tổng số 30 triệu tiền mua đất 1 sào”, có chữ kí của vợ ông Q. Cùng các nhân chứng là hội đồng nhân dân thôn, và ủy ban mặt trận thôn làm chứng cho mẹ em về giao dịch mua đất với ông Q. Vậy cho em hỏi, mẹ em có thể kiện ông Q. để đòi lại số đất như ban đầu giao dịch mua bán không ạ? Tỉ lệ thắng kiện là bao nhiêu?  Em rất mong nhận được sự giúp đỡ tư vấn rõ ràng, cụ thể của quý đoàn luật sư công ty. Kính chúc quý đoàn Luật sư và toàn bộ cán bộ nhân viên trong công ty dồi dào sức khỏe và thành công. Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.K

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp luật

– Luật đất đai năm 2003;

– Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai.

2/ Tranh chấp xảy ra khi mua đất mà giấy tờ mua bán không được công chứng chứng thực 

Theo những thông tin mà bạn cung cấp, trường hợp này mẹ bạn có thể kiện ra tòa. Tuy nhiên, tỷ lệ thắng kiện trong trường hợp này là rất thấp. Bởi lẽ:

– Tại thời điểm mẹ bạn mua mảnh đất của gia đình ông Q là vào năm 2010, khi đó, luật đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực nên luật đất đai năm 2003 vẫn có hiệu lực thi hành đối với trường hợp mua bán đất của gia đình bạn.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Khoản 1, điều 127, Luật đất đai năm 2003 và điểm b, khoản 1, nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai quy định về vấn đề mua bán đất như sau:

“Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực).”

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Q và gia đình bạn có thể không được pháp luật thừa nhận do không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản).

Ngoài ra, hiện giờ tờ giấy viết tay về việc chuyển nhượng đất của gia đình bạn và ông Q đã bị mất. Do đó, nếu bạn khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tỷ lệ đất như thỏa thuận ban đầu thì tỷ lệ thắng kiện của gia đình bạn là rất thấp.
Rất có thể, trong trường hợp mua bán đất của gia đình bạn và nhà ông Q sẽ bị Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Khi đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự  vô hiệu được quy định cụ thể tại Điều 137, Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Như vậy, gia đình bạn có thể phải giao đất lại cho ông Q và đồng thời ông Q sẽ phải giao lại số tiền mà gia đình ông đã nhận của gia đình bạn. Trong  trường hợp này, dưới góc độ pháp lý, gia đình bạn nên cố gắng để hòa giải và thỏa thuận với ông Q để thực hiện đúng quy định của pháp luật. Lúc này mới có thể đảm bảo được quyền lợi tối đa cho gia đình bạn.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về tranh chấp xảy ra khi mua đất mà giấy tờ mua bán không được công chứng. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.