Trình tự, thủ tục khi mua bán nhà

Tóm tắt câu hỏi:

Trình tự, thủ tục khi mua bán nhà

Chào luật sư, tôi muốn hỏi luật sư vấn đề về nhà đất như sau. Tôi chỉ có một căn nhà rộng 50 m2. Hiện giờ tôi và gia đình hiện đang ở căn nhà đó. Giờ chúng tôi muốn bán căn nhà đó đi để lấy vốn đi nơi khác làm ăn. Giờ làm thủ tục bán nhà gồm những gì? Tôi có phải nộp thuế hay lệ phí gì không? Tôi xin cảm ơn!

Ngươi gửi: Minh Đức (An Giang)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ.

– Nghị định 65/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

2/ Trình tự, thủ tục khi mua bán nhà

Để bán căn nhà đang ở, bạn và người mua nhà cần thực hiện các thủ tục gồm các bước sau:

– Bước 1: Bạn và bên mua cần đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân của cả hai bên. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
– Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
– Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Người nộp có thể là bạn hoặc bên mua tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên
– Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, bạn nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mới.

3/ Các loại thuế cần đóng khi bán nhà

Khi thực hiện mua bán nhà ở thông thường, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước. Bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất; Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ. Tuy nhiên việc nộp các lệ phí này bên bán và bên mua cũng có thể thỏa thuận để một bên sẽ trả hết tiền và tự làm thủ tục.

a/ Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Điều 2, 3 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định về các trường hợp phải đóng lệ phí trước bạ như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất.

2. Súng săn, súng thể thao.

3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy.

4. Thuyền, kể cả du thuyền.

5. Tàu bay.

6. Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau đây gọi chung là xe máy).

7. Ô tô (kể cả ô tô điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

8. Vỏ, tổng thành khung, tổng thành máy của tài sản quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6 và khoản 7 Điều này mà phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn bán nhà cho người mua nên người mua có nghĩa vụ phải đóng lệ phí trước bạn để được chuyển quyền sở hữu. 

b/ Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp chuyển nhượng nhà ở được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn chỉ có quyền sử dụng một nhà duy nhất rộng 50 m2 và hiện giờ bạn muốn bán căn nhà đó nên trường hợp của bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điểm a Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP. Tùy vào từng địa phương mà cơ quan thuế sẽ yêu cầu bạn chứng minh hoặc làm bản cam kết việc mình chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà tại thời điểm bán nhà đó.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Trình tự, thủ tục khi mua bán nhà. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.