Tư vấn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất mà chủ cũ không đồng ý?

Tóm tắt câu hỏi:

Tư vấn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất mà chủ cũ không đồng ý? 

Kính gửi công ty Luật Việt Phong!

Tôi có mua một mảnh đất liền kề với mảnh đất của nhà em đang sinh sống nhằm mục đích mở rộng không gian sau này con trai tôi có lấy vợ thì cho cháu mảnh đất ấy. Tôi đã mua mảnh đất liền kề ấy từ năm 2003. Chúng tôi đã thỏa thuận và viết bản hợp đồng viết tay và trả tiền sòng phẳng. Đầu tháng này tôi mới có dịp đi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với mảnh đất ấy nhưng người ta yêu cầu phải có chữ ký của chính chủ cũ. Nhưng chủ cũ không đồng ý ký. Họ nói phải đưa họ ít tiền họ mới đồng ý giải quyết. Xin hỏi luật sư tôi phải  có các giấy tờ gì để được sang tên? Tôi xin cảm ơn Luật sư.

Người gửi: Trần Văn Đăng (Hòa Bình)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý.

– Luật Đất đai năm 2013. 

2/ Tư vấn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất mà chủ cũ không đồng ý? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất giữa bạn và người hàng xóm chỉ lập hợp đồng viết tay khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng. Do đó bạn cũng không thể thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn cần liên hệ với bên chuyển nhượng để yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của cơ quan công chứng theo quy định của pháp luật. Trường hợp hai bên không thể thủ tục công chứng hợp đồng thì theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Nếu bên chuyển nhượng không đồng ý ký kết hợp đồng thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ ra quyết định buộc hai bên cùng thực hiện lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm các thủ tục đó thì Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi.

Trường hợp Tòa án tuyên giao dịch này là vô hiệu, căn cứ quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Cần giấy tờ gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trường hợp của bạn, giả sử hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và người hàng xóm hợp pháp và theo như thông tin bạn cung cấp, hợp đồng đó được chuyển nhượng từ năm 2003 thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. 

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Nếu bạn không có các giấy tờ như tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ giải quyết như sau: 

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo như quy định trên, đối với trường hợp ngưởi sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm luật đất đai, lại được Uỷ ban nhân dân cấp xã có xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn đã bắt đầu sử dụng mảnh đất trên từ năm 2003, theo đó, nếu lúc này bạn có được văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã xác nhận rằng mảnh đất trên là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì bạn có thể làm hồ sơ để yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải có xác nhận của người chủ cũ của mảnh đất. 

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Tư vấn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất mà chủ cũ không đồng ý?  Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.