Tuyên bố hợp đồng dân sự vô hiệu do lừa dối

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi và một người có ký hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng được đánh máy và công chứng tại văn phòng công chứng. Theo thỏa thuận thì trong vòng 1 tháng kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì 2 bên phải có nghĩa vụ thực việc việc chuyển giao tài sản cho nhau. Để đảm bảo thực hiện, tôi đã đặt cọc trước 1 khoản tiền là 5 tỷ đồng.  Tuy nhiên, đến nay là 20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, tôi phát hiện ra rằng sổ đỏ của căn nhà đó không phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, mà là do chủ nhà làm giả giấy tờ. Tôi đã trao đổi với người chủ nhà rằng tôi không muốn mua nhà nữa và lấy lại khoản tiền đặt cọc, vì giấy tờ của căn nhà không hợp pháp. Chủ nhà đã không chấp nhận và chỉ chấp nhận chấm dứt hợp đồng với điều kiện tôi chịu phạt 50 triệu đồng do không thực hiện hợp đồng. Vậy luật sư cho tôi hỏi, tôi phải làm gì để chấm dứt được hợp đồng mua nhà này và lấy lại được tiền đặt cọc. Tôi xin cám ơn!

Người gửi: Nguyễn Văn Bình ( Thanh Hóa)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (điều 126 BLDS 2005)

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (điều 127 BLDS 2005):

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”

Giao dịch dân sự bị vô hiệu do lừa dối?

Trong trường hợp này do sổ đỏ của căn nhà bị làm giả và người bán nhà cũng hoàn toàn ý thức điều đó, chính vì vậy giao dịch mua bán nhà giữa bạn và người bán nhà bị vô hiệu do bị lừa dối, căn cứ theo quy định tại điều  132 BLDS 2005.

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình”.

Các bên có trách nhiệm hoàn trả lại cho nhau?

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở không làm phát sinh trách nhiệm giữa các bên, căn cứ theo quy định tạiđiều 137 BLDS 2005.

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Trong trường hợp này,thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập (khoản 1, điều 136 BLDS 2005).

Như vậy, việc người bán nhà không trả lại tiền cọc cho bạn và yêu cầu phạt bạn 50 triệu đồng vì không thực hiện hợp đồng là không có căn cứ, bởi lẽ hợp đồng  này đã bị vô hiệu. Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình bạn nên gửi đơn ra tòa án yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở này vô hiệu. Các bên có trách nhiệm hoàn trả lại hiện trạng ban đầu cho nhau.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn bạn vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.