Đất do mình khai hoang nhưng lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác có đòi được không?

Gia đình tôi có một thửa đất khai hoang trước năm 1976 với diên tích đất là 3.395,5 m2. Nhưng không ở mà chỉ trồng cây khai thác và cây ăn quả, hoa màu. Đến năm 1990 gia đình tôi có cho ông A mượn 800m2  để trồng hoa màu. Đến năm 1992 gia đình ông A có xây lên 1 căn nhà cấp 4 trên mảnh đất đó.Vì thấy gia đình ông A không có đất ở nên tôi cũng im lặng cho ông A cất nhà trên đất của Tôi. Hằng năm gia đình tôi vẫn khai thác cây trồng (dương liễu, bạc hà , đào lộn hột…) và cây ăn quả , hoa màu bình thường. Đến nay số cây cối đó vẫn còn trên đất và vẫn khai thác.

Đến năm 2017 gia đình tôi có đủ điều kiện về kinh tế nên đi làm sổ đỏ của thửa đất đó thì phát hiện ông A đã âm thầm làm sổ đỏ hết thửa đất đó từ khi nào rồi, và được biết thêm gia đình ông A đã bán thửa đất đó với số tiền là 4 tỷ và ông A có đem cho tôi 15 triệu.(tôi cũng có cầm số tiền mà ông A cho)

Khi biết sự việc như vậy gia đình tôi có gửi đơn kiện lên Uỷ ban xã, và Uỷ ban cũng có triệu tập cuộc hòa giải 2 bên nhưng ông A không chịu trả đất lại cho gia đình tôi. Ông A nói năm 1984 nhà nước có chủ trương trài dân, gia đình ông xuống đó trài dân và làm nhà ở và có hưởng 3 tháng trợ cấp gạo của nhà nước. Hiện gia đình tôi tiếp tục kiện lên tòa án huyện với mong muốn đòi lại số mét đất còn lại 2.595,5 m2, còn 800m2 gia đình tôi coi như cho ông A vì khi ông A cất nhà mà gia đình tôi không ý kiến.

Tôi không rành về luật đất đai nên nhờ Luật Việt Phong tư vấn và cho tôi đáp án nếu kiện tôi có thắng không? Hiện trong tay tôi không có giấy tờ gì liên quan về thửa đất đó, nhưng có hàng xóm quanh thửa đất đó đều biết đó là đất của gia đình tôi, thậm chí ngay cả Uỷ ban xã cũng thừa nhận đó là đất của gia đình tôi.

Nếu kiện tiền án phí là bao nhiêu? Và tòa án cũng có yêu cầu gia đình tôi nộp 15 triệu tiền án phí và 100 triệu để phong tỏa tài khoản nếu bên ông A kiện ngược lại.

Hiện trong tay tôi không có bìa đỏ thì khi ra tòa tôi có cơ sở để hầu tòa được không? Tuy không có bìa đỏ nhưng tôi biết được thửa đất đó là số 38, tờ bản đồ số 9, diện tích đất :3.065 m2, theo nghị định 64/cp.

Tôi có cần tìm hiểu gì thêm không để khi hầu tòa tôi có cơ sở nắm chắc phần thắng trong tay hay không? Và nếu tình huống thua cuộc tôi có quyền kiện hành chính về Uỷ ban xã không? Vì đất này là của tôi nhưng khi Uỷ ban cấp bìa sao không có chữ ký và ý kiến của tôi mà đã tự ý cấp bìa đỏ cho ông A. Và như vậy thửa đất này có bị tịch thu lại cho nhà nước hay cho gia đình tôi không ?

Mong nhận được sự phản hồi sớm của Luật Việt Phong. Trân trọng cảm ơn!

–Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã chuyển quyền cho bên thứ 3 có kiện đòi được không?

–Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

–Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Bộ luật dân sự 2015

Luật tố tụng dân sự 2015

Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí

Luật tố tụng hành chính 2015

(Vì bạn không cung cấp thông tin về việc ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng thửa đất này vào thời điểm nào nên chúng tôi sẽ căn cứ vào văn bản có hiệu lực hiện hành để trả lời câu hỏi của bạn.)

Như bạn trình bày thì đây là thửa đất khai hoang từ 1976 chưa có quyết định của Nhà nước về việc giao đất hay cho thuê đất với chủ thể khác nên có thể xác định đây là thửa đất không có giấy tờ về đất và gia đình ông A bắt đầu sử dụng 1 phần thửa đất này để canh tác và xây nhà từ 1990 và 1992 theo đó, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau: 

Như vậy, tùy vào địa phương bạn và ông A đang  sinh sống mà  điều kiện cấp có sự khác nhau  cụ thể:

+ Trường hợp gia đình ông A có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn: thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định; không có tranh chấp ;

+ Nếu không thuộc trường hộ trên thì cần đảm bảo sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai đồng thời được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch. 

Như vậy, dù là trường hợp nào thì gia đình ông A cũng cần chứng minh việc sử dụng đất ổn định và được Ủy ban xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì với được cấp giấy chứng nhận. Trong đó, sử dụng đất ổn định được xác định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: “1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).” Như vậy, trong trường hợp này có nếu gia đình ông A được coi là sử dụng đất ổn định (do được gia đình bạn đồng ý, không tranh chấp gì) thì có chăng cũng chỉ đang sử dụng  ổn định 1 phần thửa đất này (800m2) chứ không phải toàn bộ thửa đất do phần còn lại gia đình bạn vẫn đang canh tác thu hoạch hàng năm; đồng thời, vì thửa đất này hiện đang có cả gia đình ông A và gia đình bạn đang cùng canh tác nên khi Ủy ban xã xác nhận thửa đất này không có tranh chấp mà không hỏi ý kiến gia đình bạn là không đúng. Mặt khác, nếu lấy ý kiến của gia đình bạn thì chắc hẳn gia đình bạn cũng trả lời rằng đó là đất gia đình bạn khai hoang từ trước và chô ông A mượn, khi đó, dẫn tới 2 bên gia đình sẽ tranh chấp và kéo theo thửa đất này sẽ không còn là đất không có tranh chấp nữa. Vì vậy, việc ủy ban xã xác nhận như vậy là sai dẫn tới việc cơ quan cấp giấy chứng nhận cho gia đình ông A cũng là sai. Và khi đó, theo điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 “d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.” thì nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận được cấp sai này. Tuy nhiên, trong trường hợp này, do gia đình ông A đã chuyển nhượng thửa đất này cho người khác nên theo Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nhà nước sẽ không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp này, cụ thể: “5. Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai.” 

Như bạn đã trình bày thì hai bạn đã hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nhưng không thành, do đó, bạn đủ điều kiện để khởi kiện vụ án này ra tòa để yêu cầu giải quyết. Cụ thể, như đã trình bày thì bạn không thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận này, còn về việc bạn có đòi lại được thửa đất này hay không thì còn phụ thuộc vào việc người thứ 3 có được thửa đất này là ngay tình hay không ngay tình. Cụ thể, vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A là sai, do đó, dù không bị thu hồi lại thì việc chuyển nhượng thửa đất này giữa ông A và người thứ ba vẫn là vô hiệu do ông A không có quyền chuyển nhượng.  Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên thứ 3 thì Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Như vậy, trong trường hợp này gia đình ông A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó với chuyển nhượng cho bên thứ 3, do vậy:

+ Nếu bên thứ 3 tin vào giấy chứng nhận đó và giao dịch với gia đình ông A thì người thứ 3 được xác định là ngay tình và theo đó bạn không có quyền kiện đòi thửa đất này của bên thứ 3 mà chỉ được khởi kiện những chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba(bao gồm: ông A, Ủy ban xã, Cơ quan cấp giấy chứng nhận cho ông A) để yêu cầu hoàn trả chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại về thửa đất này.

+ Nếu bên thứ 3 biết việc gia đình ông A được cấp giấy chứng nhận là sai nhưng vẫn chấp nhận mua thửa đất này vì giá rẻ thì khi đó người thứ 3 được xác định là không ngày tình và khi đó bạn có thể khởi kiện người thứ 3 để đòi lại đất. Cụ thể, trước tiên bạn cần gửi đơn yêu cầu tòa án tuy bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và bên thứ 3 là vô hiệu (thời hiệu yêu cầu là 2 năm) sau đó làm đơn khởi kiện kiện đòi bất động sản theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trong trường hợp khởi kiện thì đối với những yêu cầu của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

– Về cơ hội thắng khi khởi kiện: Chúng tôi không thể trả lời câu hỏi này của bạn, do việc thắng hay thua còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: chứng cứ, giấy tờ mà các bên cung cấp; quá trình tranh tụng tại tòa; quyết định của tòa,….

– Về án phí: Căn cứ Khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH thì đối chiếu với điều kiện của bạn chúng tôi xác định bạn không thuộc đối tượng không phải nộp án phí, tạm ứng án phí. Do đó, khi khởi kiện bạn phải nộp tạm ứng án phí cho tòa án. Tuy nhiên, theo Điều 12 Nghị quyết này về đối tượng được miến án phí, tạm ứng án phí thì nếu gia đình bạn hoặc bạn thuộc trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo; người cao tuổi; người khuyết tật; người có công với cách mạng; đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; thân nhân liệt sĩ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận gia đình liệt sĩ thì khi khởi kiện bạn sẽ được miễn nộp tạm ứng án phí, án phí. Trường hợp không thuộc đối tượng trên thì khi khởi kiện bạn phải nộp tạm ứng án phí. Mức tạm ứng án phí thì theo Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết này được xác định như sau: “2. Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch bằng mức án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự có giá ngạch bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu giải quyết nhưng tối thiểu không thấp hơn mức án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch.” Cụ thể, tranh chấp của bạn dù là kiện đòi bát động sản hay kiện đòi bồi thường thì đều thuộc trường hợp tranh chấp dân sự có giá ngạch do đó, mức tạm ứng án phí bạn phải nộp được tính như sau:

Trong đó, mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch được xác định theo giá trị tài sản tranh chấp(xác định theo quy định tại Điều 8 Nghị quyết này)  quy định tại danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH như sau:

+ Từ 6.000.000 đồng trở xuống: 300.000 đồng

+ Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: 5% giá trị tài sản có tranh chấp

+ Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng:  20.000. 000 đồng + 4% của phầngiá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng

+ Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng

+ Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng

+ Từ trên 4.000.000.000 đồng: 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

Như vậy, đối chiếu với hoàn cảnh, giá trị tranh chấp của bạn và áp vào cách tính trên bạn có thể xác định được mức tạm ứng án phí mình phải nộp. Trường hợp bạn thắng kiện thì sẽ được hoàn trả tiền tạm ứng án phí này, trường hợp thua kiện thì không những không được trả lại mà bạn còn phải nộp thêm 50% còn lại của mức án phí theo cách xác định ở trên cho tòa án.

+Đơn khởi kiện với hình thức, nội dung quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

+ Giấy tờ cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu ( bản sao công chứng hoặc chứng thực)

+ Biên bản hòa giải không thành tranh chấp đất đai giữa bạn và ông A tại Ủy ban xã.

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Văn bản xác nhận của ủy ban xã về việc thừa đát này là đất khai hoang và bạn đã sử dụng thửa đất đó ổn định từ 1976, giấy tờ về việc gia đinh bạn cho ông A mượn đất(nếu có), văn bản lấy chữ ký của người dân xung quanh về việc gia đình bạn là người đã khai hoang và có quyền sử dụng đất với thửa đất này; Giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã cấp giấy chứng nhận cho ông A về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật; Văn bản của Ủy ban xã về việc thực hiện không đúng thủ tục việc xác nhận tình trạng sử dụng đất cho gia đình ông A;

+ Giấy tờ về thửa đất: Bản sao trích lục hồ sơ, bản đồ, sổ địa chính về thông tin, nguồn gốc thửa đất này

+ Giấy tờ khác có liên quan

– Có được khởi kiện hành chính hành vi của Ủy ban nhân dân xã sau khi khởi kiện dân sự thua hay không: phụ thuộc vào việc bạn đã khởi kiện vụ việc gì ở dâu sự, và hành vi của Ủy ban xã đã được Tò án giải quyết hay chưa, cụ thể:

+ Nếu trong vụ án dân sự bạn khởi kiện đòi quyền sử dụng đất từ bên thứ ba: Như vậy trong trường hợp này hành vi hành chính của Ủy ban xã (hành vi xác nhận sai tình trạng sử dụng đất cho gia đình ông A dẫn tới ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất )chưa được giải quyết, vì vậy trong trường hợp này theo Khoản 1 Điều 30 Luật tố tụng hành chính đây là khiếu kiện thuộc thẩm quyền của tòa án:

Và khi đó theo quy định tại Khoản 1 Điều 115 Luật này “1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết, nhưng hết thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.” bạn có quyền khởi kiện cụ án hành chính đối với hành vi này của Ủy ban xã. (Tuy nhiên cần lưu ý là thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính thường là 1 năm)

+ Trường hợp bạn khởi kiện vụ án dân sự về việc yêu cầu các bên liên quan trong đó có Ủy ban xã bồi thường thiệt hại cho bạn do hành vi hành chính trái quy định(xác nhận không đúng tình trạng sử dụng thửa đất này) và đã được Tòa giải quyết thì khi đó sự việc này đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực của Tòa dân sự theo đó căn cứ quy định tại điểm d Khoản 1 Điều 123 Luật tố tụng hành chính 2015 thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện vụ ấn hành chính của bạn và có nghĩa là bạn không được khởi kiện hành chính nữa.

Trường hợp thua kiện mà không được khởi kiện vụ án hành chính thì để đảm bảo quyền lợi của mình bạn có thể làm đơn kháng cáo yêu cầu giải quyết vụ án này theo thủ tục phúc thẩm vụ án dân sự.

Trên đây là tư vấn từ Luật Việt Phong về kiện đòi bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận cho người khác và đã chuyển nhượng cho bên thứ ba. Chúng tôi hy vọng quý khách có thể vận dụng được các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan , hoặc cần tư vấn, giải đáp quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý