Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đó chưa có sổ đỏ?

Trân trọng cảm ơn!

Người gửi:  Phạm Văn Tuấn

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/Căn cứ pháp lý

–  Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013;

– Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;

2/ Có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đó chưa có sổ đỏ?

Căn cứ  Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy, để có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vợ chồng bà Huệ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Do đó, khi đất đó chưa có sổ đỏ thì vào thời điểm này bạn và gia đình bà Huệ không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.

3/Có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi vắng mặt  người có quyền sử dụng đất đó.

Căn cứ Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 :

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”

Căn cứ khoản 5, Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.“

Trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên vợ chồng bà Huệ, thì gia đình bà Huệ có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp 02 vợ chồng bà Huệ không thể trực tiếp ký kết hợp đồng vì lý do ở xa thì họ có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay họ thông qua việc ký kết hợp đồng ủy quyền với người này bằng văn bản có công chứng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, để người được ủy quyền có thể thực hiện thay công việc này cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong gia đình bà Huệ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi được ủy quyền hợp pháp thì người được ủy quyền sẽ có trách nhiệm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn thay cho vợ chồng bà Huệ, nên bạn không cần mời vợ chồng bà ấy  đến ký nữa.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đó chưa có sổ đỏ?Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.