Đất chưa tách sổ đỏ có được bán không? Chi phí và trình tự thủ tục để tách sổ đỏ như thế nào?

Bố tôi mua đất từ năm 1996, nhưng lúc đó chính quyền chưa cấp sổ đỏ cho chủ đất nên hai bên chỉ có thủ tục mua đất bằng văn bản viết tay có công chứng của UBND xã. Đất của chủ đất là đất nhà ở, còn đất nhà tôi là đất vườn (tôi nghe nói vậy). Sau đó, chính quyền có cấp sổ đỏ cho chủ đất nhưng do hoàn cảnh khó khăn nên nhà tôi chưa có khả năng để tách sổ đỏ từ chủ đất. Sau đó, Bố tôi làm mất tờ giấy mua bán đất trên đường đi đến phường và đã trình báo cho phường chứng nhận làm mất giấy, có bản photo. Đến nay, Bố tôi người ký giấy mua bán đất đã mất, không có di chúc gì để lại và tôi được biết chủ đất bây giờ nói có ý muốn bán lô đất đó. Vậy tôi muốn hỏi luật sư: Trong trường hợp nhà tôi chưa được cấp sổ đỏ, chưa tách được sổ với chủ đất thì trong trường hợp đó họ có bán đất được không và có ảnh hưởng gì đến nhà tôi không. Vì trước đây nhà họ muốn vay thế chấp thì cũng cần sự đồng ý của bố tôi khi sổ chưa được tách.

Hiện nay, thủ tục tách sổ đỏ có phức tạp và phí có cao không ạ? Mong luật sư tư vấn giúp tôi trong trường hợp này?

Chân thành cảm ơn!

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Đất Đai 2013;

– Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính;

– Thông tư 92/2015/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân…

Thứ nhất, về đất chưa tách sổ đỏ có được bán không?

Theo như thông tin mà bạn đã cung cấp thì Hợp đồng mua bán đất viết tay có công chứng của UBND xã năm 1996 vì vậy mà hợp đồng mua bán này có hiệu lực. Nhưng mảnh đất mà bố bạn mua của nhà hàng xóm chưa được tách sổ và hiện tại nhà hàng xóm đang muốn bán mảnh đất thuộc phần sở hữu của họ thì họ cần phải hỏi ý kiến của gia đình bạn. Căn cứ theo quy định tại Điền 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

Như vậy, mảnh đất nhà hàng xóm đang muốn chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung cùng với gia đình bạn. Cho nên, theo quy định trên, nếu bên hàng xóm muốn bán mảnh đất này thì trước hết họ phải thông báo việc bán và các điều kiện bán cho gia đình bạn. Trong thời hạn ba tháng kể từ ngày nhận được thông báo mà gia đình bạn không mua thì người đó mới có quyền chuyển nhượng cho bạn. 

Thứ hai, về chi phí và trình tự để tách thửa đất.

Khi có đầy đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất Đai 2013 thì Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Khi có đủ điều kiện để tách thửa thì theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất: 

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính; 

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

– Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;

– Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

– Chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân và sổ hộ khẩu của chủ sở hữu các mảnh đất sau khi được tách.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Sở Tài nguyên và môi trường để đề nghị xin tách thửa đất.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền xử lý và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu bạn sửa đổi, bổ sung hợp đồng.

Bước 4: Nhận kết quả

Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Gia đình bạn thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng;

2. Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng giao dịch, người được nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng địa chính thuộc ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.

Thứ ba, về lệ phí để tách thửa gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

– Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

+ Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

+ Diện tích đất tính bằng m2

+ Giá đất theo bảng giá tại địa phương

+ Lệ phí 0,5%

– Các chi phí khác liên quan:

+ Phí công chứng.

+ Phí đo vẽ địa chính