Hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư: tôi có mua một mảnh đất của ông A, nhưng ông A mua của ông B chưa sang tên sổ đỏ.Chúng tôi chỉ làm giấy viết tay. Bây giờ ông B không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông A cũng như tôi. Xin hỏi làm thế nào tôi làm được sổ đỏ? Nếu không làm được tôi có thể khởi kiện ông A lừa đảo chiếm đoạt tài sản không? Rất mong luật sư giúp đỡ!

Người gửi: Nguyễn Quốc Tuấn( Thái Bình)

Luật sư tư vấn!

Xin chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới  luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1. Có thể sang tên sổ đỏ không?

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 thì hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng chứng thực. Trong trường hợp của bạn  và hợp đồng giữa ông A và ông B đều là hợp đồng viết tay không có công chứng chứng thực thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu và không thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy để đảm bảo quyền lợi của mình bạn nên cùng ông A và ông B thỏa thuận, thương lượng để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Nhưng bạn cần chú ý rằng pháp luật cũng quy định rằng nếu như hợp đồng chưa tuân thủ quy định về hình thức thì các bên phải đi công chứng chứng thực để hợp đồng có hiệu lực hoặc Tòa án sẽ buộc các bên đi công chứng chứng thực nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

 Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

 Trong trường hợp ông B không chịu hợp tác và có tranh chấp xảy ra trước khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu thì Ủy ban nhân nhân cấp xã sẽ tổ chức hòa giải và có thể giải quyết được tranh chấp được quy định tại Luật đất đai năm 2013:

Điều202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.Có thể kiện ông A vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

Theo quy định tại Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung 2009 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản:

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Trong trường hợp này ông A không dùng thủ đoạn gian dối gì để chiếm đoạt tài sản mà đó chỉ là sự thiếu hiểu biết pháp luật nên gây nhầm lẫn khi nghĩ rằng mình là  vẫn chủ sở hữu mảnh đất dù mảnh đất chưa hề sang tên đổi chủ. Chính vì vậy không có đủ căn cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự đối với ông A. 

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về  hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.