Quy định của nhà nước về tách thửa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào công ty tư vấn luật Việt Phong.

Tôi xin được công ty tư vấn về thủ tục cấp sổ đỏ.Hiện nay,chị gái bố tôi là người độc thân đang sở hữu một miếng đất tại Hà Nội được xếp vào khu vực các xã vùng đồng bằng với diện tích là 74m2.trong thời gian qua bác tôi có làm hợp đồng chuyển nhượng cho người khác,vì bác tôi tuổi cao nên mọi thủ tục đều do người ta làm.sau hơn 3 tháng thì người ta cầm về cho bác tôi một quền giấy chứng nhận sử dụng đất mang tên bác với diện tích là 34m2.sổ này được làm sau hơn 3 tháng kí kết. và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào cuối tháng 6 vừa qua.Vì thời gian họ đi làm giấy tờ mất nhiều thời gian nên bác tôi có phần nghi vấn.Qua tìm hiểu thì tôi được biết theo quy định của pháp luật mới ban hành số 20/2017 về hạn mức giao đất và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất 74m2 của bác tôi sẽ không đủ điều kiện để tách thửa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Nghi ngờ về quyển sổ hồng mà bên mua đất làm cho bác tôi nên tôi muốn công ty tư vấn giúp tôi trong việc xác thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ đã làm cho bác.

Tôi mong được sự tư vấn của công ty.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của công ty

Người gửi: Mạnh Tài

Tư vấn luật: 1900 6589

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1. Căn cứ pháp luật:

– Luật đất đai 2013;

– Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2. Quy định của nhà nước về tách thửa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trước hết, tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về vấn đề tách thửa, theo quyết định số 20/2017/QĐ-UBND là quyết định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của gia đình, cá nhân trên riêng của địa bàn thành phố Hà Nội, quy định về việc tách thửa theo điều 5, quyết định số 20/2017/QĐ-UBND như sau:

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.

Điều 3, quyết định số 20/2017/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở như sau:

Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30 m2	90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2	120 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2	180 m2
Các xã vùng trung du	120 m2	240 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2	300 m2

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất mà hiện tại bác bạn sở hữu thuộc khu vực các xã vùng đồng bằng, vì vậy, với diện tích 74m2 thì mảnh đất này không thể đáp ứng mức tối thiểu là 80m2 nên không thể chia tách. Do đó, có thể khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chia tách là không có hiệu lực pháp lý.

Để xác minh tính xác thực của loại giấy tờ đất này, bạn có thể mang bản gốc hoặc bản sao công chứng đến phòng quản lý đô thị và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận/huyện nơi có đất để xin biết thông tin chính xác, trong trường hợp này là để khẳng định giấy tờ đất sau chia tách không có hiệu lực pháp lý.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Quy định của nhà nước về tách thửa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Hoàng Phương Dung

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Quy định của nhà nước về tách thửa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn