Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Dạ chào luật sư.Em có 1 vấn đề muốn hỏi, mong luật sư trả lời giúp em ạ. Em có một người cô ruột hỏi mượn bằng khoán (sổ đỏ, đất đai) nhà em ba em đồng ý, đứng ra bảo lãnh cho cô e vay tiền . Nhưng khi đến kì hạn trả cô em nhất quyết nói không có tiền trả. Trong khi đó khi vay không có chữ kí của ai trong gia đình em trừ ba em. Ba em và cô còn làm hồ sơ giả nói ba em ở một mình không có người thân. Bây giờ trách nhiệm thuộc về ai và liệu em có lấy lại được tài sản nhà em không ạ?

Người gửi: Yuli Vy

Luật sư tư vấn:

1. Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

2. Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ nhất, Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, thì người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Nếu bố bạn và ngân hàng ký kết hợp đồng bảo lãnh sau ngày luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì hợp đồng này vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Theo đó hậu quả pháp lý khi hợp đồng bảo lãnh vô hiệu theo điều 131 của Bộ luật Dân sự:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Trường hợp thứ hai, nếu bố bạn và ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì có thể căn cứ theo những quy định sau:
Tại Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai có quy định:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự còn có các quy định như sau:
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”
Như vậy, theo những quy định trên, phải xem xét xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bố bạn mang ra bảo lãnh có ghi tên những ai. Nếu trên giấy chứng nhận có ghi của mẹ bạn hoặc những người khác trong gia đình thì phải được tất cả những người đó ký tên hoặc trong hợp đồng bảo lãnh. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi tên của những người khác mà chỉ bố bạn ký tên, sau đó bố và cô bạn còn làm giả giấy tờ để chứng minh quan hệ gia đình thì sau khi ngân hàng thực hiện các thủ tục để xử lý tài sản bảo đảm, những người khác có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền chứng minh quyền của mình và yêu cầu chia giá trị quyền sử dụng đất đó, ngân hàng chỉ có quyền xử lý phần tài sản thuộc về bố bạn nếu còn thiếu thì bố bạn và cô bạn phải chịu trách nhiệm thanh toán bằng hình thức khác với ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ của mình.
Tóm lại, bạn phải căn cứ vào thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh để có thể linh hoạt xem xét cách giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo những quy định trên.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Việt Phong về Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất . Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.