Đất thổ cư và những lưu ý khi mua bán

Tóm tắt câu hỏi:

Đất thổ cư và những lưu ý khi mua bán

Chào luật sư tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có ý định mua một lô đất nhưng đây là loại đất thổ cư, tôi chưa hiểu lắm về loại đất này cũng như có những lưu ý gì khi mua loại đất này hay không? Cảm ơn luật sư.

Người gửi: Quang Minh (Cao Bằng)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

– Nghị định số 43/2013 Hướng dẫn chi tiết luật đất đai 2013

– Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

– Thông tư Số: 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính

2/ Khái niệm đất thổ cư

Vấn đề bạn hỏi về “đất thổ cư” đây là cụm từ thường dùng trong nhân dân. Đất thổ cư là chỉ đất ở (đất phi nông nghiệp) bao gồm đất ở đô thị  ODT và đất ở nông thôn ONT hoặc các loại đất sử dụng vào các mục đích khác như đất trụ sở. ONT hay ODT là mã mục đích sử dụng đất  được Bộ Tài nguyên môi trường quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT,  cụ thể tại điểm 2.5 Mục III về dữ liệu mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thông tư này có quy định như sau:

“Đối với đất phi nông nghiệp có các mã gồm: “ONT” là đất ở tại nông thôn; “ODT” là đất ở tại đô thị; “TSC” là đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước; “TSK” là đất trụ sở khác; “CQP” là đất quốc phòng; “CAN” là đất an ninh; “SKK” là đất khu công nghiệp; “SKC” là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; “SKS” là đất cho hoạt động khoáng sản; “SKX” là đất sản xuất vật liệu, gốm sứ; “DGT” là đất giao thông; “DTL” là đất thủy lợi; “DNL” là đất công trình năng lượng; “DBV” là đất công trình bưu chính, viễn thông; “DVH” là đất cơ sở văn hóa; “DYT” là đất cơ sở y tế; “DGD” là đất cơ sở giáo dục – đào tạo; “DTT” là đất cơ sở thể dục – thể thao; “DKH” là đất cơ sở nghiên cứu khoa học; “DXH” là đất cơ sở dịch vụ về xã hội; “DCH” là đất chợ; “DDT” là đất có di tích, danh thắng; “DRA” là đất bãi thải, xử lý chất thải; “TON” là đất tôn giáo; “TIN” là đất tín ngưỡng; “NTD” là đất nghĩa trang, nghĩa địa; “MNC” là đất có mặt nước chuyên dùng; “PNK” là đất phi nông nghiệp khác.

Đối với đất SX nông lâm nghiệp: “LUA” là đất trồng lúa; “COC” là đất cỏ dùng vào chăn nuôi; “HNK” là đất trồng cây hằng năm khác; “CLN” là đất trồng cây lâu năm; “RSX” là đất rừng sản xuất; “RPH” là đất rừng phòng hộ; “RDD” là đất rừng đặc dụng; “NTS” là đất nuôi trồng thủy sản; “LMU” là đất làm muối; “NKH” là đất nông nghiệp khác.”

3.Lưu ý khi mua đất

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu mua một mảnh đất thổ cư và thắc mắc là không biết mua loại đất này có yêu cầu gì khác với mua bán đất thông thường hay không. Như vậy theo quy định pháp luật nếu việc chuyển nhượng đất thổ cư của bạn đáp ứng các điều kiện tại  Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn hoàn toàn có thể mua bán, chuyển nhượng đát như các loại đất thông thường khác.

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” 

Nếu mảnh đất bạn đang có dự định mua đáp ứng đủ các điều kiện theo như quy định thì giữa hai bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Có Giấy chứng nhận ( sổ đỏ của Nhà nước cấp theo đúng quy định của pháp luật)

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất”.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2.Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

4.Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5.Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này”.

Theo đó, hai bên cần phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng đã lập. (Bản Chính)

– Tờ khai lệ phí trước bạ.

– Tờ khai Thuế thu nhập cá nhân của bên bán.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ Đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền công chứng

– CMND + Hộ khẩu của 2 bên đã công chứng.

Sau đó tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ theo quy định tại Điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:

– Đơn đề nghị đăng kí biến động theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

– Hợp đồng chuyển nhượng

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (Bản gốc )

– Bản sao hộ khẩu và CMND của bên mua

Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.

Trên đây là tư vấn của  công ty Luật Việt Phong về vấn đềĐất thổ cư và những lưu ý khi mua bán. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.