Tóm tắt câu hỏi:

Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở

      Xin luật sư tư vấn cho tôi như sau: Ông A có mảnh đất 600m2 đã được cấp GCN Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà năm 2012. Cũng trong năm 2012, ông A ủy quyền cho ông B được quyền đóng tiền sử dụng đất, sau đó quản lý, xin phép XD, XD, hoàn công, cho thuê, bán, chuyển nhượng, tặng cho (bao gồm cả việc sửa đổi, bổ sung, thanh lý, hủy bỏ các hợp đồng đã ký) đối với mảnh đất nêu trên. Thời hạn ủy quyền 10 năm. Sau đó ông B xây dựng 13 căn nhà để bán. Ông B bán cho ông C bằng hình thức Vi bằng; ông C bán cho ông D bằng hình thức Vi bằng. Ông D bán cho tôi cũng bằng Vi bằng (nhà tôi theo GPXD 4 X 10 m2). Vậy, bây giờ tôi muốn liên hệ ông B (được ông A ủy quyền) ra UBND xã nơi có đất làm Hợp đồng mua bán để UBND xã chứng thực được không? Vì diện tích nhà của tôi 4 x 11, chưa đủ để tách thửa, vì vậy, Hợp đồng giữa tôi và ông B sau khi được UBND xã chứng thực có giá trị pháp lý lâu dài không?

Người gửi: Phạm Toàn (Sơn La).

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS)

– Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, ngày 16/12/2015 Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

– Nghị định 61/2009/NĐ-CP, ngày 24/7/2009 Về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại thành phố Hồ Chí Minh. 

2/ quy định của pháp luật về mua bán nhà ở

– Trước tiên, bạn cần hiểu vi bằng là gì? Ai có thẩm quyền lập vi bằng và vai trò của vi bằng trong việc mua bán nhà ở của bạn ra sao? 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1,2 điều 2, Nghị định 61/2009/NĐ-CP: “Vi bằng là văn bản  ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”, được lập bởi thừa phát lại và ” Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của Nghị định và pháp luật có liên quan”. Trong việc mua bán nhà ở của bạn với ông D cũng như của ông D với ông C và ông C với ông B thì vi bằng chỉ ghi nhận hành vi  giao nhận tiền đặt cọc của các bên; ghi nhận hành vi các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc hoặc ghi nhận các bên giao nhận tiền như một tiến trình trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, chứ chưa được coi là đã  giao kết hợp đồng nên bạn hoàn toàn có thể liên hệ với ông B để giao kết hợp đồng mua bán  tại UBND xã nơi có đất và được UBND xã chứng thực bởi UBND xã hoàn toàn có thẩm quyền này theo quy định tại điểm d, đ khoản 2, điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, theo đó: 

“2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”

Đồng thời việc kí kết của ông B cũng hoàn toàn hợp pháp căn cứ theo các quy định về phạm vi ủy quyền trong chương VII từ điều 139 đến điều 148  BLDS 2005.

– Về giá trị pháp lý đối với hợp đồng được kí kết

Căn cứ theo khoản 4 điều 3 Nghị định 23/2015

” Điều 3. Giá trị pháp lý của bản sao được cấp từ sổ gốc, bản sao được chứng thực từ bản chính, chữ ký được chứng thực và hợp đồng, giao dịch được chứng thực

4. Hợp đồng, giao dịch được chứng thực theo quy định của Nghị định này có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.”  

Như vậy, hợp đồng được kí kết giữa bạn với ông B và được chứng thực bởi UBND xã sẽ  có hiệu lực lâu dài kể cả khi ông B đã hết thời hạn đại diện cho ông A.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong với  một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở .Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.