Thanh lý hợp đồng thuê nhà khi chưa đến hạn

Tóm tắt câu hỏi:

Thanh lý hợp đồng thuê nhà khi chưa đến hạn

Xin chào các anh chị luật sư, em có câu hỏi về việc thuê nhà như sau ạ:

Em trai em vừa lên nhập học ở trường cùng với bạn, hôm ấy em đi làm không thể đi cùng nên đã bảo em em cứ làm thủ tục nhập học theo đúng hướng dẫn rồi tối 2 chị em đi tìm phòng trọ, thế mà sau khi đi làm về nó lại báo với em là đã thuê phòng trọ với bạn ở gần trường, mà thuê hẳn 1 năm, đặt cọc 2 triệu, tiền nhà cũng đắt. Em muốn hỏi các anh chị là bây giờ có được hủy hợp đồng không? Sau khi hủy thì có cách nào lấy lại được tiền cọc không ạ? Mong các anh chị tư vấn giúp em với ạ!

Người gửi: Nguyễn Mai Anh (Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2005;

2/ Thanh lý hợp đồng thuê nhà khi chưa đến hạn

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi có thể hiểu là em trai bạn đã ký kết một hợp đồng dân sự với chủ nhà trọ về việc thuê phòng trọ với thời hạn một năm và có đặt cọc số tiền trị giá 2 triệu đồng, do đó, hợp đồng thuê nhà được chấm dứt khi hợp đồng đó là vô hiệu hoặc nghĩa vụ của các bên chấm dứt.

Nếu như hợp đồng thuê nhà vô hiệu: căn cứ theo Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Do đó, bạn có thể đối chiếu với các quy định trên để xác định xem trường hợp của mình thì giao dịch dân sự đó có vô hiệu hay không. Nếu như giao dịch đó là vô hiệu, hợp đồng thuê nhà đã ký kết cũng không có hiệu lực và hậu quả xảy ra là việc 2 bên hoàn trả lại nguyên trạng, trả lại cho nhau những gì đã nhận và thỏa thuận về đặt cọc, bồi thường thiệt hại cũng không có giá trị pháp lý, do đó bạn có thể lấy lại số tiền đặt cọc mà em trai bạn đã đưa.

Nếu như hợp đồng trên không vi phạm các điều kiện có hiệu lực mà chúng tôi đã viện dẫn, thì hợp đồng giữa em bạn và người cho thuê nhà trọ sẽ chấm dứt trong trường hợp sau (căn cứ theo Điều 374 bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Căn cứ chấm dứt nghĩa vụ)

“Nghĩa vụ chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ;

4. Nghĩa vụ được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

5. Nghĩa vụ được bù trừ;

6. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một;

7. Thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ đã hết;

8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;

10. Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

11. Trường hợp khác do luật quy định.”

Như vậy, bạn và em trai có thể thỏa thuận, thương lượng với chủ nhà trọ về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để chấm dứt hợp đồng thuê nhà trọ nói trên.

Về số tiền đặt cọc: căn cứ theo Điều 358 của bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Đặt cọc như sau:

“Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Do đó, nếu như có thể thỏa thuận để bên thuê nhà trọ chấm dứt hợp đồng thì số tiền đặt cọc nói trên sẽ được trả lại. Nếu như các bạn đơn phương muốn chấm dứt hợp đồng mà không được sự đồng ý của chủ nhà trọ thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên cho thuê.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Thanh lý hợp đồng thuê nhà khi chưa đến hạn. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.