Thủ tục đòi lại đất sau khi đã giao cho người khác nhiều năm

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi như sau rất mong được luật sư giải đáp:

Gia đình tôi có một số diện tích ruộng tại xã Nội Hoàng, Yên Dũng, Bắc Giang. Năm 1999 gia đình tôi chuyển vào Miền Nam và nhà anh Khoa có đưa cho bố tôi 2 lần tiền là 5 triệu đồng và nhà tôi cho nhà anh này làm ruộng. Gia đình tôi có làm giấy biên nhận tiền và một số giấy tờ khác (có giấy biên nhận kèm theo). Đến nay gia đình tôi muốn lấy lại ruộng nhưng nhà anh Khoa muốn nhà tôi chi trả số tiền 2 triệu đồng năm 1999 thành 2 cây vàng vì nói tiền năm đó có giá trị. Đến nay nhà anh Khoa còn làm 2 sào 7 thước nhưng anh Khoa nói chỉ trả lại 1 sào 7 thước, còn 1 sào trừ tiền hồi xưa mượn. Nhà tôi có sổ đỏ chứng minh là đất của mình. Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Nhà tôi làm gì để có thể lấy được ruộng ạ. Xin cám ơn luật sư!

Người gửi: Vương Hoàng (Bắc Giang)

Luật sư tư vấn:

Xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của mình đến Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, Luật Việt Phong xin tư vấn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 1995

– Luật Đất đai 1993.

– Luật Đất đai 2013

2/ Thủ tục đòi lại đất sau khi đã giao cho người khác nhiều năm.

Theo như thông tin bạn trình bày thì nhà bạn nhận một số tiền và giao đất cho gia đình anh Khoa sử dụng trong một thời gian nhất định. Phụ thuộc vào ý chí của các bên khi tiến hành giao dịch mà đấy có thể xác định là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng dịch vụ – gia đình bạn có mục đích giao cho anh A quản lý và anh Khoa thanh toán một phần chi phí đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh trên đất. Vì thông tin bạn cung cấp còn chưa rõ về vấn đề này nên chúng tôi sẽ chia làm hai trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Đây là giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất.

Vì giao dịch này diễn ra vào năm 1999 nên trường hợp của bạn sẽ áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 1993. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thuê quyền sử dụng đất trong quy định của Luật Đất đai 2013 trước đây chỉ giới hạn trong một số trường hợp nhất định, cụ thể Điều 78 Luật Đất đai 1993 quy định như sau:

“Hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưaổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê đất với thời hạn không được quá ba năm. Trường hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê có thể dài hơn do Chính phủ quy định; người thuê đất phải sử dụng đúng mục đích.”

Điều này cũng được quy định cụ thể tại Bộ luật Dân sự năm 1995 như sau:

“Điều 715. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

1- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, thì được cho thuê quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu lao động, thiếu vốn;

b) Chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định.

2- Thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận nhưng không được quá ba năm; trong trường hợp đặc biệt khó khăn, thì thời hạn cho thuê có thể kéo dài theo quy định của Chính phủ.

Điều 716. Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

Việc thuê quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Căn cứ theo các quy định trên thì việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, về lý do cho thuê: hộ gia đình có quyền sử dụng đất có hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu lao động, thiếu vốn hoặc chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định.

Thứ hai, về thời gian thuê: Đối với trường hợp của bạn thời gian thuê tạm xác định là 03 năm.

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng: phải lập thành văn bản, làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi có thể xác định gia đình bạn không thuộc trường hợp được cho thuê quyền sử dụng đất. Trong trường hợp gia đình bạn có chứng minh được về việc thuộc trường hợp gia đình khó khăn, thiếu thốn nguồn nhân lực không thể tiến hành canh tác thì giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất này vẫn vi phạm về thời gian cho thuê cũng như quy định về hình thức của hợp đồng. Theo đó, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, tại Điều 146 Bộ luật Dân sự 1995 quy định như sau:

“Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”

Như vậy trong trường hợp này giao dịch trên giữa gia đình bạn và anh Khoa là vô hiệu. Theo đó, hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận tức anh Khoa phải trả lại đất cho gia đình bạn và gia đình bạn có nghĩa vụ thanh toán lại khoản tiền đã nhận của anh Khoa.

Trường hợp 2: Vào thời điểm gia đình bạn chuyển vào trong Nam không sử dụng đất nên đã giao cho anh Khoa sử dụng và quản lý trong một thời gian và anh Khoa trả một phần chi phí đối với phần hoa lợi, lợi tức phát sinh trên đất.

Theo như bạn trình bày thì hiện tại gia đình bạn vẫn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng tỏ vẫn còn quyền với diện tích đất nêu trên. Đồng thời, trong thời gian gia đình bạn vắng mặt thì cơ quan nhà nước cũng không hề ra bất cứ quyết định nào về thu hồi đất của gia đình bạn hay quyết định xác định quyền của anh Khoa với diện tích đất này. Vì vậy, khi gia đình bạn trở về và có nhu cầu sử dụng đất thì có quyền yêu cầu anh Khoa trả lại phần diện tích đất nêu trên. Bên cạnh đó, liên quan về vấn đề số tiền anh Khoa đã đưa cho gia đình bạn, nếu vào thời điểm năm 1999 thì hai bên có thỏa thuận rõ đây là khoản tiền anh Khoa có nghĩa vụ trả khi được hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất thì bạn không có nghĩa vụ phải trả lại. Tuy nhiên, vào thời điểm này hai bên chưa thỏa thuận rõ thì vào thời điểm này các bên có thể thỏa thuận thống nhất về vấn đề này.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Thủ tục đòi lại đất sau khi đã giao cho người khác nhiều năm. Chúng tôi hy vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài 1900 6589 tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

Chuyên viên: Phùng Thị Mai

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)

Để được giải đáp thắc mắc về: Thủ tục đòi lại đất sau khi đã giao cho người khác nhiều năm
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn

Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào