Tóm tắt tình huống:
Xin chào luật sư!
Nhờ luật sư tư vấn dùm: năm 2007 tôi có chuyển nhượng cho ông A diện tích đất 2.300m, giá 500tr. Hợp đồng đã chứng thực và tôi sang tên cho ông A thi ông sẽ thanh toán đủ tiền đất. Đất sang tên nhưng ông A không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Chỉ trả cho tôi 6 lần tổng cộng 199tr. Đến năm 2009, tôi gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết, đòi hủy bỏ hợp đồng. Qua các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm đều tuyên ông A tiếp tục hợp đồng và trả tiền đất còn thiếu và lãi suất vi phạm. Cụ thể: tôi giao đất và giấy đất cho Ông A sau khi ông A trả đủ tiền đất còn thiếu. Và tháng 9/2010 mặc dù giấy đất mang tên ông A tôi đang giữ thì ông A làm Hợp đồng bán đất cho bà B, Hợp đồng được UBND phường ký, cùng ngày ông A có tiền nộp vào Thi hành án. 2011, Tòa án tối cao có QĐ giám đốc thẩm hủy án Sơ thẩm và Phúc thẩm xét xử lại. 2014, TA sơ thẩm lần 2 tuyên ông A tiếp tục trả tiền và lãi suất theo giá thị trường (đất theo giá thị trường 1,9 tỷ). 2015: TA phúc thẩm lần 2 tuyên hủy án ST, ông A tiếp tục trả tiền đất và lãi suất 64tr. Đất tôi bán từ năm 2007, đến nay 10 năm đi thưa kiện vì bên mua không thanh toán tiền đủ. Đến giờ nhận 64tr tiền lãi suất rất thiệt thòi cho gia đình tôi. Giấy đất tôi đang giữ mà ông A vẫn bán cho bên thứ 3. Vậy Hợp đồng có bị tuyên vô hiệu để hủy được không? Tôi muốn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán với ông A, hoặc ông trả bao nhiêu tiền thì cắt bấy nhiêu đất. Nhờ các luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi của tôi. Xin chân thành cảm ơn quý luật sư!
Người gửi: Tham Tran
Luật sư tư vấn:
Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:
1. Căn cứ pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015.
2. Hợp đồng mua bán đất có bị vô hiệu để hủy được không?
Thứ nhất, Hợp đồng mua bán đất không bị vô hiệu.
Theo quy định của pháp luật dân sự về giao dịch dân sự bị vô hiệu, Điều 122 BLDS 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”. Theo đó, Điều 117 quy định:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, hợp đồng mua bán đất của bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 nên hợp đồng không bị vô hiệu.
Thứ hai, Ông A đã chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo Điều 357 BLDS 2015:
“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.
2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”
Theo đó, ông A đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng mua bán là trả tiền cho bên bán.
Thứ ba, bạn có thể hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Điều 424 BLDS 2015 quy định:
“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Như vậy, bạn có thể hủy bỏ hợp đồng với ông A khi ông A không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền, mà không phải hủy hợp đồng do hợp đồng vô hiệu. Nhất là trong trường hợp này, bạn vẫn giữ các giấy tờ đất thì việc hủy bỏ sẽ thuận lợi hơn.
Thứ tư, bạn có thể thỏa thuận cắt đất cho ông A tương ứng với số tiền ông A đã trả cho bạn và việc này cần lập mới một hợp đồng mới.
Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về hợp đồng mua bán đất. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.
Chuyên viên: Nguyễn Thị Diễm Hoa
Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại (Công ty Luật TNHH Việt Phong)
Để được giải đáp thắc mắc về: Hợp đồng mua bán đất có bị vô hiệu để hủy được không?
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589
Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây
CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG
Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân
Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn
Hưng Yên – Số 73 đường Nguyễn Văn Linh, Phường Bần Yên Nhân, Thị xã Mỹ Hào
Tiếng Việt
English
