Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi.

Tóm tắt câu hỏi

Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi.

Năm 1990 gia đình tôi xin phép địa phương khai hoang làm đất trang trại phát triển kinh tế khoảng 13 hec ta đến nay.Về giấy tờ pháp lý thì gia đình tôi được xã cấp cho bản ” HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT” năm 1995. Trong hợp đồng nói:  Bên A(xã) tạo điều kiện cho bên B(gia đình) thuê đất lâu dài (không nói bao nhiêu năm) để tăng gia sản xuất hoa màu và trồng rừng (Bạch đàn, keo).  Bên B có trách nhiệm đóng thuế cho xã hàng năm (gia đình còn giữ được một số biên lai thu thuế năm 2000, 2003, 2004 và biên lai truy thu từ 2004 đến 2014). Hiện tại chỉ có bản hợp đồng thuê đất trên chứ không có bìa. Đất thuê không thuộc diện trả tiền ban đầu khi ký hợp đồng. Hiện nay đất bị UBND Huyện thu hồi 2 héc ta cho doanh nghiệp xây dựng nhà máy sản xuất cấu kiện bê tông. Xin Luật sư cho biết nguồn gốc đất như trên gia đình tôi có được đền bù đất không. Nếu được đền bù đất thì đất được tính loại đất gì. Giá đền bù dựa vào văn bản nào?

Người gửi: Văn Trường (Nam Định)

Luật sư tư vấn

Xin chào bác! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bác, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn như sau:

1/ Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi.

Căn cứ theo khoản 1,2 Điều 62 Luật đất đai 2013  Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

“1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;”

Theo pháp luật quy định, việc gia đình bác bị thu hồi đất nhằm xây dựng nhà máy sản xuất cấu kiện bê tông là thu hồi với mục đích phát triển kinh tế, lợi ích quốc gia, công cộng.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Do đất của gia đình bác có nguồn gốc thuộc loại đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, chứng minh được qua Hợp đồng thuê đất và biên lai thu thuế đất hàng năm, vì vậy đất nhà bác sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 76 Luật đất đai 2013 quy định về Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;”

Như vậy đất của gia đình bác không thuộc diện được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi.

2/ Mức bồi thường

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 47/2014 quy định về quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau:

Điều 3. Bồi thường chi phí vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng,an ninh; phát triển kinh tế-xã hội lợi ích quốc gia, công cộng

“1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật đất đai 2013.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P= (P1+P2+P3+P4)xT2/T1 

Trong đó:  

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; 

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; 

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất; 

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.”

Vì vấn đề xác định mức bồi thường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cần thông qua kiểm đếm, đo đạc, xác định mức giá đất hiện hành, chi phí đầu tư,… cho nên công ty chỉ đưa ra cách tính bồi thường còn chi tiết bao nhiêu thì bác có thể liên hệ gặp trực tiếp người tư vấn hoặc chờ người từ UBND Huyện đến đo đạc, kiểm đếm và đưa ra mức bồi thường nhất định.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về vấn đề Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.