Không mua nhà nữa có được lấy lại tiền cọc không?

Tôi gặp một vấn đề tranh chấp về việc mua bán nhà đất mong được Quý Luật sư Tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn:

Tôi có định mua nhà và đất. Vào ngày 03/01/2017 tôi có đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng cho bên bán (Nội dung biên bản tôi chụp đính kèm email này, mong Luật sư xem giúp). Tuy nhiên sau đó vì lý do khách quan (tôi chưa huy động được đủ số tiền để mua đất), nên vào ngày 04/01/2018 tôi có thông báo cho bên bán về việc tôi không thể đủ tiền mua đất và nhà trên. Ngày 05/01/2018 tôi có gặp bên bán để bàn việc nhận lại số tiền cọc tôi đã đặt. Và bên bán không đồng ý trả lại cho tôi số tiền trên. Vì nhận thấy:

1. Trong nội dung biên bản không nói về việc bị mất tiền cọc.

2. Xét thấy bên bán cũng chưa bị thiệt hại gì về việc tôi không mua (vì mới sau 01 ngày).

Vì vậy, Tôi xin nhờ Quý Luật sư tư vấn giúp tôi:

– Tôi có thể kiện bên A để lấy lại tiền cọc hay không (toàn bộ hoặc một phần)?

– Nếu bên A không trả tôi thì có bị coi là chiếm đoạt tài sản không?

Rất mong được sự phản hồi từ Quý Luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn!

Xin chào bạn, Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong , với câu hỏi của bạn công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau :

– Bộ luật Dân sự 2015.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc xử lý đặt cọc:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp trong biên bản giao nhận tiền cọc không có điều khoản quy định về mục đích của việc đặt cọc. Tuy nhiên, trong đó lại có quy định về việc các bên thỏa thuận số tiền còn lại bên B sẽ bàn giao cho bên A ngay khi các bên kí kết hợp đồng mua bán chính thức và khi bên A giao đầy đủ giấy tờ đất cho bên B. Như vậy, ta có thể hiểu giữa 2 bên mới tồn tại biên bản thỏa thuận về việc giao nhận tiền cọc mà chưa có hợp đồng mua bán đất chính thức. Do đó, mục đích của việc đặt cọc ở đây là để đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng. Mặc dù trong nội dung biên bản không nói về việc bị mất tiền cọc tuy nhiên về phía bạn là người đặt cọc do không thể huy động đủ tiền nên đã từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán chính thức. Vì vậy bạn đã không tuân thủ nghĩa vụ giao kết hợp đồng như đã đảm bảo trong biên bản giao nhận tiền cọc. Theo quy định của pháp luật trên đây bạn phải chấp nhận việc tài sản đặt cọc thuộc về bên bán và không có quyền kiện để lấy lại tiền cọc

Hiện tại bạn chỉ có thể lấy lại được tiền cọc nếu thuộc trường hợp sau. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

Theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực mới có hiệu lực. Giả sử bạn đã lập hợp đồng mua bán nhà ở có chữ ký 2 bên cùng hoặc trước thời điểm với biên bản giao nhận tiền cọc nhưng chưa thực hiện công chứng, chứng thực, điều đó có nghĩa là bạn và bên bán đã vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của hợp đồng, nếu không thuộc 2 trường hợp ngoại lệ ở trên theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán nhà này sẽ bị vô hiệu.

Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

Vậy trong trường hợp này, nếu hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu thì anh chị mới có thể lấy lại tiền cọc ban đầu do hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là 2 bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 131: “4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”. Khi tòa án yêu cầu công chứng, chứng thực nhưng bạn không tuân thủ do không có khả năng thực hiện hợp đồng, lúc này bạn sẽ là bên có lỗi và nếu gây thiệt hại cho bên bán ( nếu có) thì bạn phải bồi thường cho bên bán theo tính chất và mức độ thiệt hại

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về những thắc mắc của bạn. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.