Quy định về cho thuê lại nhà

Tóm tắt câu hỏi

Tôi đã kí hợp đồng thuê nhà 5 năm, ở được 3 năm. Sau đó tôi cho người khác thuê lại. Chủ nhà cho rằng tôi tự ý cho thuê lại nhà không có sự đồng ý chủ nhà, nên chủ nhà chấm dứt hợp đồng (mặc dù trong hợp đồng không có ghi rõ: được hay không được phép cho thuê lại)

Xin hỏi :

1/ Tôi cho thuê lại như vậy có vi phạm các điều khoản hợp đồng hay không ?

2/ Hợp đồng 5 năm kí vào tháng 11/2014, vậy có phải hợp đồng này không đủ điều kiện hình thức và bị vô hiệu hay không?

• Nếu vô hiệu thì trách nhiệm mỗi bên như thế nào?

• Tôi cần làm gì để thu lại khoản tiền tôi đã đầu tư cho nhà ở (sửa chữa, cải tạo nhà),

• Tôi phải hoàn trả cho chủ nhà những gì và chủ nhà hoàn trả lại cho tôi những gì?

• Tiền nhà hàng tháng được xử lý như thế nào ?

Người gửi: Đức Chung

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lí

– Bộ luật dân sự 2005

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật nhà ở 2014

– Nghị quyết 52/2010/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ tư pháp

2. Quy định về cho thuê lại nhà

Như bạn cung cấp thì trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc cho thuê lại nhà nên việc này sẽ áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết. Cụ thể, như bạn cung cấp thì hợp đồng thuê nhà bạn ký vào tháng 11/2014 và bạn ở được 3 năm thì cho thuê lại, tức bạn cho thuê lại nhà vào cuối năm 2017, do đó, luật áp dụng sẽ là Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:

“Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”

Như vậy, áp dụng tương tự quy định về việc cho thuê lại tài sản thì khi cho thuê lại nhà mà bạn không thông báo và được chủ nhà đồng ý tức là bạn đã vi phạm quy pháp luật về việc cho thuê lại.

Theo đó, căn cứ quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì khi bạn tự ý cho thuê lại nhà mà không được chủ nhà đồng ý thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà bạn đang thuê.

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;”

3. Quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở

3.1. Về hình thức hợp đồng thuê nhà:

Vì hợp đồng thuê nhà ở của bạn ký vào tháng 11/2014 nên về hình thức hợp đồng này sẽ áp dụng văn bản có giá hiệu lực tại thời điểm đó. Cụ thể, Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định

“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Tuy nhiên, theo Điểm a Khoản 28 Mục III Phụ lục đính kèm Nghị quyết 52/2010/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lí của Bộ tư pháp, thì kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2000 sẽ bãi bỏ quy định về việc công chứng một số hợp đồng trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.

28. Nhóm các thủ tục: Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp – B-BTP-052982-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – B-BTP-052969-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052970-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – B-BTP-052978-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052988-TT; Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở – B-BTP-133336-TT; Công chứng hợp đồng đổi nhà ở – B-BTP-133356-TT; Công chứng hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở – B-BTP-133509-TT; Công chứng hợp đồng thuê nhà ở – B-BTP-133520-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở – B-BTP-133537-TT; Công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở – B-BTP-133543-TT; Công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà ở – B-BTP-133548-TT

a) Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên, quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng.

Như vậy hợp đồng thuê nhà của bạn chỉ cần được lập thành văn bản, trường hợp thuê nhà của tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản thì phải lập theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư 16/2010/TT-BXD là sẽ không bị vô hiệu do vi phạm về hình thức và có giá trị pháp lý.

3.2. Hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý

Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà của bạn bị vô hiệu vì các lý do khác quy định từ Điều 127 – Điều 133 Bộ luật dân sự 2005 thì hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

3. Sửa chữa, cải tạo gia tăng giá trị của nhà thuê”

Về trường hợp này, nếu trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận về vấn đề này thì sẽ giải quyết theo nội dung hợp đồng đã thỏa thuận, trường hợp hợp đồng không thỏa thuận thì sẽ áp dụng quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 477, Điều 479 Bộ luật dân sự 2015, Điều 89 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Điều 89. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.”

Như vậy, theo quy định trên, nếu là hư hỏng nhỏ hoặc hư hỏng do lỗi của bạn thì

bạn phải tự mình sửa chữa và không xác định vấn đề thanh toán chi phí. Còn nếu hư hỏng không do lỗi của bạn và có nguy cơ dẫn tới nhà bị giảm sút giá trị thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Trong trường hợp chủ nhà đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc trường hợp bạn muốn sửa chữa, cải tạo để phục vụ mục đích cá nhân thì thì bạn có thể tự mình sửa chữa, sau khi thông báo bằng văn bản cho chủ nhà biết trước 15 ngày và thì sau khi sửa chữa, cải tạo bạn có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán, hoàn trả chi phí hợp lý cho việc sửa chữa. Trường hợp bạn không thông báo mà tự ý sữa chữa, cải tạo thì chủ nhà không những không hoàn trả chi phí, mà chủ nhà còn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, thu lại nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo căn cứ quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

4. Xử lý tiền nhà hàng tháng”

Như vậy, như chúng tôi đã phân tích thì hợp đồng thuê nhà của bạn không bị vô hiệu về hình thức do đó, việc xử lý tiền thuê nhà chỉ được đặt ra khi có bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định. Khi đó, các bên phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nhau các khoản liên quan trong đó có tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định pháp luật.

Như vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn trả tiền thuê nhà thì nếu tính đến thời điểm có bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mà bạn chưa trả đủ tiền thuê nhà thì bạn phải thanh toán nốt cho chủ nhà số tiền thuê theo thỏa thuận sau khi trừ đi chi phí sửa chữa, cải tạo 2 bên thỏa thuận (nếu có); trường hợp bạn đã đóng trước tiền thuê nhà cho những tháng tiếp theo thì khi chấm dứt hợp đồng thuê chủ nhà sẽ hoàn trả tiền thuê nhà cho những tháng bạn chưa ở sau khi trừ đi các chi phí sửa chữa hư hỏng do lỗi của bạn mà bạn chưa sửa chữa, khắc phục và các khoản phạt khác theo thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Trên đây là tư vấn từ Luật Việt Phong về việc cho thuê lại nhà ở, hình thức hợp đồng thuê nhà ở, hậu quả pháp lý khi hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu, đơn phương chấm dứt hợp đồng. Chúng tôi hy vọng quý khách có thể vận dụng được các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan , hoặc cần tư vấn, giải đáp quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý

Chuyên viên: Nguyễn Thị Thu

Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư. Nguyễn Văn Đại

Để được giải đáp thắc mắc về: Quy định về cho thuê lại nhà
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900 6589

Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây

CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG

Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân

Bắc Giang – 65-67 khu Minh Khai, Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn