Quy định về lãi suất phạt chậm giao nhà theo pháp luật hiện hành

Tôi có mua một căn hộ chung cư. Trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư có điều khoản khi chủ đầu tư không bàn giao căn hộ trong thời hạn 90 ngày kể từ thời hạn bàn giao trên hợp đồng thì phải thanh toán cho tôi tiền lãi tính bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn do ngân hàng Viettinbank quy định tại thời điểm chậm bàn giao, được tính từ ngày phải bàn giao theo thoả thuận đến ngày bàn giao căn hộ thực tế và tính trên số tiền mà tôi đã thanh toán cho bên đó. Tuy nhiên, thực tế chủ đầu tư đã chậm giao 336 ngày và bị tính lãi 0,2% là 1.078.015 VNĐ cho tổng thời gian chậm giao. Trong thời gian đó, chủ đầu tư yêu cầu người mua ký phụ lục hợp đồng nhưng thời gian giao nhà không khớp nên tôi không ký. Sau đó những người ký kết phụ lục hợp đồng đều được đền bù từ 40-50 triệu cho thời gian chậm giao còn tôi chỉ được 1.078.015 VNĐ như trên.

Tôi xin hỏi: Dựa trên 2 bản phụ lục hợp đồng đã gửi (tôi chưa ký) thì có thể yêu cầu phía chủ đầu tư tăng lãi suất phạt chậm bàn giao nhà không?

Ngoài ra nhân viên sale giao cho tôi một bảng tính lãi suất căn hộ và chênh lệch diện tích nhưng số tiền lãi suất phạt chậm giao nhà trong bảng tính thứ nhất bị sai, bảng tính thứ 2 đúng nhưng lại không đúng số tiền tôi đóng (ít hơn thực tế). Vậy:

A) Sale nói rằng: tôi phải ký giấy này để bộ phận kế toán tất toán số tiền. Nếu tôi không ký, tức là tôi còn nợ chủ đầu tư 778.039 VNĐ và sẽ bị tính lãi 0.2% trên số tiền này là có đúng trên cơ sở pháp luật không? Tôi có thể yêu cầu chủ đầu tư ra văn bản thông báo việc tính lãi này và gửi cho tôi không?

B) Bảng tính không có dấu mộc, chữ ký của người có thẩm quyền thì có giá trị pháp lý không trong trường hợp tôi ký/ không ký? Tôi có thể yêu cầu con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền trước khi ký không?

C) Giấy này không có phần dành ký cho khách hàng, vậy tôi có bắt buộc phải ký như nhân viên sale nói không?

D) Nếu bây giờ tôi ký giấy này, tức là chủ đầu tư còn nợ em số tiền chênh lệch giữa bảng tính và số chuyển khoản thực tế, thì tôi có thể yêu cầu tính lãi 0,2% trên số tiền chênh lệch này, nếu chủ đầu tư không cho rút ra ngay không?

E) Tôi có thể rút ngay số tiền chênh lệch giữa 2 bảng tính này hay có thể xin khấu trừ vào “số còn lại phải thanh toán đợt cấp giấy: 46.005.829 VNĐ” không?

Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn, công ty Luật Việt Phong xin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Luật Kế toán 2015;

– Nghị định 105/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế toán, kiểm toán độc lập.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Đồng thời Luật Thương mại 2005 cũng quy định: “Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này”.

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu phía chủ đầu tư tăng lãi suất phạt chậm bàn giao nhà. Mức phạt đó sẽ do hai bên tiến hành thoả thuận:

– Nếu bên phía chủ đầu tư đồng ý thì mức lãi suất phạt chậm bàn giao nhà có thể tăng lên nhưng tổng mức phạt không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.

– Nếu hai bên không đạt được thống nhất thì mức lãi suất phạt chậm bàn giao nhà sẽ vẫn giữ nguyên như các bên giao kết trong hợp đồng ban đầu là 0,2%.

Việc nhân viên sale nói rằng bạn vẫn nợ chủ đầu tư 778.093 VNĐ và bị tính lãi trên số tiền này là hoàn toàn không có căn cứ bởi:

– Phía chủ đầu tư chậm giao nhà cho bạn nên bị phạt lãi trên số tiền chậm trả tương ứng với 336 ngày chậm giao là 1.078.015 VNĐ. Phần nghĩa vụ này được thực hiện để đảm bảo quyền của phía bạn.

– Trong khi đó bên bạn cũng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên bị phạt 299.922 VNĐ (theo bảng tính lãi suất bạn gửi kèm). Phần nghĩa vụ này được thực hiện để đảm bảo quyền của phía chủ đầu tư.

Như vậy khi phía chủ đầu tư tính 778.093 VNĐ vào số tiền lãi suất chung được khấu trừ vào đợt bàn giao căn hộ là việc khấu trừ nghĩa vụ thanh toán lãi phát sinh từ việc chậm giao nhà của phía nhà đầu tư (1.078.015-299.922=778.093 VNĐ). Do đó, 778.093 VNĐ mà chủ đầu tư nói là bạn nợ chủ đầu tư thực chất là chủ đầu tư nợ bạn: Chủ đầu tư nợ bạn 1.078.015 VNĐ, bạn nợ chủ đầu tư 299.922 VNĐ nên sau khi khấu trừ, chủ đầu tư vẫn nợ bạn 778.093 VNĐ.

Bạn không có nghĩa vụ thanh toán 778.093 VNĐ mà chủ đầu tư cho là bạn nợ họ mà thực chất khoản nợ là của họ đối với bạn, và bạn cũng không phải trả khoản tiền lãi 0,2% phát sinh từ 778.093 VNĐ.

Căn cứ quy định tại Điều 16 Luật Kế toán 2015, chứng từ kế toán phải bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

Chứng từ kế toán phải có đủ chữ ký theo chức danh quy định trên chứng từ. Chữ ký trên chứng từ kế toán phải do người có thẩm quyền hoặc người được ủy quyền ký. Nghiêm cấm ký chứng từ kế toán khi chưa ghi đủ nội dung chứng từ thuộc trách nhiệm của người ký (Điều 19 Luật Kế toán)

Như vậy, trên bảng tính lãi suất căn hộ và chênh lệch diện tích mà phía chủ đầu tư cung cấp cho bạn cần phải có chữ ký của người lập, người duyệt và những người có liên quan.

Ngoài ra, Chứng từ kế toán do đơn vị kế toán lập để giao dịch với tổ chức, cá nhân bên ngoài đơn vị kế toán thì liên gửi cho bên ngoài phải có dấu của đơn vị kế toán.

Chứng từ kế toán không có chữ ký và con dấu khi gửi cho bạn bị coi là bất hợp pháp và không có giá trị pháp lý.

Hành vi không ký và đóng dấu đủ vào chứng từ kế toán này của phía đầu tư có thể bị phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng do “Lập chứng từ kế toán không đầy đủ các nội dung chủ yếu theo quy định của pháp luật về kế toán” (Điều 7 Nghị định 105/2013/NĐ-CP)

Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chữ ký, đóng dấu của người có thẩm quyền trước khi ký vào chứng từ này.

Căn cứ quy định tại Điều 19 Luật Kế toán 2015:

“Chứng từ kế toán phải có đủ chữ ký theo chức danh quy định trên chứng từ” thì mới có hiệu lực pháp luật. Như vậy, trên bảng tính lãi suất căn hộ và chênh lệch diện tích đó ghi những chức danh nào thì phải có chữ ký của những chức danh đó, không có yêu cầu chữ ký của khách hàng trên liên đó thì khách hàng không cần ký vào phần đó.

Trước hết, phía chủ đầu tư phải thanh toán cho bạn phần số tiền chênh lệch giữa bảng tính và số chuyển khoản thực tế.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự 2015:

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.

Như vậy, phía chủ đầu tư chậm trả số tiền phạt do chậm bàn giao thì phải trả lãi với số tiền chậm trả (1.078.015-1.055.557=22.458) tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất được xác định theo thoả thuận của các bên.

Bạn có thể thoả thuận với phía chủ đầu tư về việc thanh toán phần tiền chênh lệch cũng như lãi suất phát sinh do phía chủ đầu tư chậm thanh toán. Nếu không đạt được thoả thuận, bạn có thể khởi kiện ra Toà án yêu cầu giải quyết việc này.

Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng. Do vậy, cách thức thanh toán tiền phạt vi phạm do các bên thoả thuận. Trong trường hợp của bạn, bạn muốn rút trực tiếp số phần lãi suất chung cư bị chênh lệch giữa hai bảng tính hay bạn muốn khấu trừ vào mục “số còn lại phải thanh toán đợt cấp giấy: 46.005.829 VNĐ” hoàn toàn phụ thuộc vào thoả thuận giữa bạn và công ty. Nếu công ty đồng ý với phương án nào bạn đưa ra thì việc xử lý khoản tiền chênh lệch giữa 2 bảng thu được thực hiện theo cách đó.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Việt Phong về Quy định về lãi suất phạt chậm giao nhà theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.