Quyền lợi của người mua chung cư khi chung cư hết thời hạn sử dụng

Chào luật sư ạ! Tôi có câu hỏi như sau nhờ luật sư tư vấn: 

Sắp tới gia đình tôi dự định mua chung cư. Vậy luật sư cho tôi hỏi ngoài quyền sở hữu nhà thì tôi có quyền với đất không? Ngoài ra, theo tôi được biết thì chung cư có thời hạn sử dụng, vậy thời hạn này là bao nhiêu? Nếu hết thời hạn này thì gia đình tôi “mất trắng” phải không ạ? 

Luật sư tư vấn:

1/ Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở 2014

– Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

– Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư 

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Theo đó, khi bạn mua hộ chung cư thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này chứng tỏ quyền của bạn đối với đất cũng như căn hộ… Trước hết, về quyền sở hữu sẽ bao gồm phần sở hữu riêng, tức bạn được công nhận là sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ. Bên cạnh đó, bạn còn là đồng chủ sở hữu đối với phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Ngoài ra, liên quan đến quyền sử dụng đất thì bạn cùng với chủ sở hữu các căn hộ khác trong chung cư sẽ là có chung quyền sử dụng đất. Cụ thể thông thường thì diện tích đất sẽ được chia đều cho số hộ trong tòa chung cư.

Hiện nay, mỗi chung cư sẽ được phân hạng và công nhận phân hạng, nội dung này được quy định cụ thể tại Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư của được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư và thời hạn này sẽ được nêu rõ trong giấy chứng nhận khi bạn được cấp. Vì bạn nêu không rõ nên chúng tôi không thể xác định thời hạn căn hộ chung cư bạn muốn đề cập đến. 

Liên quan đến trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở quy định như sau:

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Căn cứ theo quy định trên thì ngay cả khi chung cư hết thời hạn và được giám định không đảm bảo chất lượng thì không đồng nghĩa với bạn “mất trắng”. Cụ thể, trong trường hợp nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch của nhà nước thì bạn cùng với các chủ sở hữu khác có thể thực hiện hình thức theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

“Các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở lựa chọn doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.” Ngoài ra, trong một số trường hợp thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực hiện bởi nhà nước. Theo đó, bạn và các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Việt Phong về Quyền lợi của người mua chung cư khi chung cư hết thời hạn sử dụng. Chúng tôi hy vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài 1900 6589 tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Công ty Luật Việt Phong  để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.